Hausgeld: der Kostenpunkt, der deine Rendite frisst

Wenn du die Rendite einer Wohnung berechnest, ziehst du Miete, Kaufpreis und Kreditrate in Betracht. Aber der Posten, der regelmäßig durch das Raster fällt, ist das Hausgeld. Bei einer 70 m² großen 3-Zimmer-Wohnung außerhalb von Paris liegt es typischerweise zwischen 1 500 € und 3 000 € pro Jahr.

Diese Ausgabe teilt sich in zwei verschiedene Kategorien: umlagefähige Kosten (die du dem Mieter über die Nebenkostenabrechnung weiterberechnest) und nicht umlagefähige Kosten (die zu deinen Lasten als Eigentümer bleiben). Beide zu vermischen ist der klassische Fehler, der den erwarteten Cashflow überzeichnet.

Auf die Nettorendite schlägt das schnell mit 1 oder 2 Prozentpunkten zu Buche. Bei einer Investition von 200 000 € mit 9 600 € Jahresmiete drücken 1 200 € nicht umlagefähiger Kosten die Nettorendite von 4,8 % auf 4,2 %. Nicht trivial, gerade über 25 Jahre Haltedauer.

Das Dekret vom 26. August 1987 legt die abschließende Liste der umlagefähigen Kosten fest: Pflege der Gemeinschaftsbereiche, Kaltwasserverbrauch der Gemeinschaft, Strom der Gemeinschaftsbereiche, Wartungsverträge der Zentralheizung und Aufzugsnutzung (laufende Wartung und Strom, nicht große Reparaturen).

Alles andere bleibt bei dir: große Instandhaltung, Verwalterhonorar, Hausmeistergehalt (mit teilweiser Umlage), Gebäudeversicherung, Fassadensanierung, ALUR-Rücklage. In einer typischen Eigentümergemeinschaft liegt die Aufteilung etwa bei 50/50 zwischen umlagefähig und nicht umlagefähig.

Konkret: bei 2 400 € Gesamtjahreskosten werden etwa 1 200 € über die Jahresabrechnung an den Mieter weitergegeben, und 1 200 € bleiben deine eigene Belastung. Diese zweite Hälfte musst du in die Nettorenditeberechnung einbeziehen, nicht den Gesamtbetrag.

Der Aufzug ist die teuerste Anlage: er bringt 200 bis 400 € pro Wohneinheit und Jahr aus Pflichtwartung und Betriebsstrom. Hinzu kommen die großen Reparaturen (Kabine, Antrieb), die alle 10 bis 15 Jahre über Sonderumlagen kommen, für 50 000 bis 200 000 € je nach Gebäudegröße.

Der Hausmeister ist der andere Posten, der die Rechnung explodieren lässt. In einer Pariser oder Bordelaiser Standing-Eigentümergemeinschaft kann das voll belastete Gehalt 30 bis 50 € pro m² und Jahr erreichen. Auf einer 70 m² 3-Zimmer-Wohnung sind das 2 100 bis 3 500 € allein für diesen Posten, und der Eigentümeranteil übersteigt oft 70 %.

Die zentrale Gas- oder Ölheizung ist seit 2022 explodiert. Sie hat sich in einigen Eigentümergemeinschaften verdoppelt oder sogar verdreifacht. Und du hast keinen individuellen Hebel, um deinen Verbrauch zu senken, im Gegensatz zur Einzelheizung. Vor dem Kauf frag immer nach der Heizungsart und den Energievorausabrechnungen der letzten zwei Jahre.

Erster Reflex: die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen verlangen. Du siehst dort die Sanierungsbeschlüsse, Erhöhungen der Vorauszahlungen, laufende Streitigkeiten und den allgemeinen Zustand der Eigentümergemeinschaft. Eine Eigentümergemeinschaft mit Fassadensanierung von 80 000 € im letzten Monat hat nicht denselben Preis wie eine kerngesunde Nachbargemeinschaft.

Der vollständige état daté und das Wartungsbuch zeigen dir die Kosten des letzten Jahres und die Verteilung pro Wohneinheit, also deinen genauen Anteil. Vergleiche mit den Anzeigen im Viertel: wenn die Kosten der Immobilie 30 % über dem Durchschnitt liegen, gibt es einen Grund.

Prüfe auch die seit 2017 verpflichtende Rücklage (eingeführt durch das ALUR-Gesetz von 2014), mindestens 5 % des Wirtschaftsplans pro Jahr. Wenn sie niedrig oder nicht vorhanden ist, ist das ein schlechtes Zeichen: zukünftige Großarbeiten kommen über außerordentliche Sonderumlagen, manchmal 5 000 bis 20 000 € in wenigen Monaten.

Immobilie für 220 000 € in Lyon gekauft, 3-Zimmer-Wohnung 65 m² für 950 € pro Monat vermietet (11 400 € jährlich). Gesamthausgeld 2 800 € pro Jahr, davon etwa 1 600 € umlagefähig (Wasser, Aufzug, Gemeinschaft) und 1 200 € nicht umlagefähig (Verwalter, Rücklage, Fassade vorgesehen).

Nettorendite ohne Kosten (klassischer Fehler): \frac{11\,400}{220\,000} \times 100 = 5{,}18\%. Nettorendite einschließlich der 1 200 € nicht umlagefähig: \frac{11\,400 - 1\,200}{220\,000} \times 100 = 4{,}64\%. Ein halber Punkt weniger, aber schon realistischer.

Wenn du auch Grundsteuer (1 100 €), Vermieterversicherung (180 €) und Instandhaltungsrücklagen (300 €) einbeziehst, sinkt die echte Nettorendite auf 3,9 %. Du siehst die Lücke: ein Käufer, der sich auf brutto 5,18 % verlässt, schätzt die Realrendite um ein Viertel falsch ein.

Erster Hebel: Eigentümergemeinschaften mit schweren Anlagen meiden, wenn die Rendite knapp ist. Bei einer 6 %-Renditeinvestition in einer mittelgroßen Stadt können Aufzug oder Hausmeister dich auf 4 % drücken. Solche Gebäude sind für Wertzuwachs-Investitionen reserviert, bei denen die Wertsteigerung kompensiert.

Zweiter Hebel: den Kaufpreis nach unten verhandeln, wenn die Kosten über dem Viertel-Durchschnitt liegen. Eine Eigentümergemeinschaft mit 35 € pro m² und Jahr Gesamtkosten gegenüber 22 € pro m² und Jahr im Durchschnitt rechtfertigt einen Preisnachlass von 5 bis 10 %. Ein konkretes, beziffertes Argument, das ernsthafte Käufer tatsächlich nutzen.

Buy&Rent rechnet das Hausgeld von Anfang an in die Nettorenditeberechnung ein. Du gibst den Gesamtbetrag und den umlagefähigen Anteil ein, die App berechnet den realen Einfluss auf Cashflow und Rendite. Keine bösen Überraschungen mehr nach der Unterschrift.