Twee manieren van verhuren, twee verschillende fiscale regimes
In Frankrijk hebt u bij het verhuren van een pand de keuze tussen ongestoffeerde verhuur (leeg) en gemeubileerde verhuur. Deze keuze gaat niet alleen over meubels: het bepaalt het toepasselijke fiscale regime, het type huurcontract en uiteindelijk het bedrag aan belasting dat u betaalt over uw huurinkomsten.
Ongestoffeerde verhuur valt onder de revenus fonciers (grondinkomsten, micro-foncier of reëel regime). Gemeubileerde verhuur valt onder de BIC (bedrijfsinkomsten) met het LMNP-statuut. Dit onderscheid heeft grote gevolgen voor uw nettorendement.
Ongestoffeerde verhuur: eenvoud en stabiliteit
Bij ongestoffeerde verhuur bedraagt de minimale huurperiode 3 jaar (6 jaar voor een rechtspersoon). U geeft uw grondinkomsten aan, met een forfaitaire aftrek van 30% in micro-foncier (als uw grondinkomsten niet meer dan 15.000 euro/jaar bedragen), of door uw werkelijke kosten af te trekken onder het reëel regime.
Het reëel regime staat toe om hypotheekrente, renovaties, onroerendezaakbelasting, beheerskosten en verzekeringen af te trekken. Als uw kosten uw huurinkomsten overschrijden, creëert u een grondinkomstentekort dat verrekend kan worden met uw totale inkomen (tot maximaal 10.700 euro/jaar).
Het is een stabiel regime, goed bekend bij banken. Maar het staat geen afschrijving van het pand toe, wat het belangrijkste nadeel is ten opzichte van LMNP.
LMNP reëel: het voordeel van afschrijving
LMNP onder het reëel regime staat dezelfde kostenaftrek toe als ongestoffeerde verhuur, plus een beslissend voordeel: boekhoudkundige afschrijving van het pand en het meubilair. Concreet trekt u elk jaar een fractie van de waarde van het pand (exclusief grond) en het meubilair af.
Resultaat: in de meeste gevallen is het fiscale resultaat bijna nul, of zelfs nul, gedurende de eerste jaren. U ontvangt huurinkomsten maar betaalt weinig of geen belasting. Het is een van de weinige regelingen die het mogelijk maakt om nagenoeg onbelaste inkomsten te ontvangen.
LMNP micro-BIC biedt een forfaitaire aftrek van 50% op de ontvangsten (begrensd tot 77.700 euro/jaar). Het is eenvoudiger maar vaak minder voordelig dan het reëel regime zodra u een hypotheek of aanzienlijke kosten hebt.
| Criterium | Ongemonteerde verhuur | LMNP |
|---|---|---|
| Belastingregime | Onroerendgoedinkomsten | BIC |
| Afschrijving | Nee | Ja (reëel regime) |
| Minimale huurperiode | 3 jaar | 1 jaar |
| Forfaitaire aftrek | 30% (micro-foncier) | 50% (micro-BIC) |
| Belastingoptimalisatie | Beperkt | Sterk (afschrijving) |
De twee regimes vergelijken aan de hand van een concreet voorbeeld
Neem een appartement gekocht voor 180.000 euro met 8.000 euro aan jaarlijkse kosten en 10.800 euro aan huurinkomsten. Bij ongestoffeerde verhuur onder het reëel regime, na aftrek van kosten en rente, wordt u belast over ongeveer 2.800 euro aan grondinkomsten. In LMNP reëel wist de afschrijving dit fiscale resultaat uit: nagenoeg geen belasting.
Over 10 jaar kan het verschil duizenden euro's aan belastingbesparing opleveren. Op Buy&Rent visualiseert u de vergelijking van de 4 fiscale regimes naast elkaar voor elk gesimuleerd pand.
Het reële LMNP-regime wordt voordeliger zodra uw werkelijke kosten (rente + afschrijving + beheer) meer dan 50% van de huur bedragen. Simuleer beide regimes voordat u kiest.
Hoe kiest u het juiste regime
Als u een nieuwbouw koopt of grote renovaties uitvoert, is LMNP reëel bijna altijd voordeliger. Als u weinig kosten hebt en bescheiden grondinkomsten, kan micro-foncier volstaan. Als uw renovaties een groot tekort creëren, kan ongestoffeerde verhuur onder het reëel regime interessant zijn om dit tekort te verrekenen met uw totale inkomen.
In alle gevallen is het onmisbaar om beide opties te simuleren voordat u een beslissing neemt. Het optimale regime hangt af van uw persoonlijke situatie: inkomsten, marginale belastingschijf, hypotheekbedrag, verwachte kosten.
Samenvatting
De keuze tussen ongemonteerde verhuur en LMNP hangt af van uw fiscale situatie, de geplande bezitsduur en het type woning. Simuleer altijd beide opties.