Het fundamentele principe van elke optie
SCI onder IR: de vennootschap is fiscaal transparant. De inkomsten en kosten worden verdeeld onder de vennoten naar rato van hun aandelen, en ieder geeft ze aan in zijn eigen inkomsten (grondinkomsten). De belasting hangt af van de marginale belastingschijf van elke vennoot.
SCI onder IS: de vennootschap is een zelfstandige belastingplichtige. Zij geeft haar winst aan en betaalt vennootschapsbelasting (15% tot 42.500 euro, daarna 25%). De vennoten worden alleen belast als zij zich dividenden uitkeren.
| Criterium | SCI (Inkomstenbelasting) |
|---|---|
| Belastinggrondslag | Onroerendgoedinkomsten (IB) |
| Afschrijving vastgoed | Niet aftrekbaar |
| Overdraagbaar tekort | 10.700 EUR/jaar max |
| Winstuitkering | Fiscale transparantie |
| Meerwaarde bij verkoop | Particulierenregime |
Afschrijving: het grote voordeel van IS
Onder IS kan de SCI het vastgoed afschrijven (exclusief grond, over 25-30 jaar) en de renovaties. Dit verlaagt het fiscale resultaat sterk en daarmee de belasting. Gedurende de eerste jaren is de belasting vaak nihil of zeer laag dankzij deze afschrijving gecombineerd met hypotheekrente.
Onder IR is geen afschrijving mogelijk. De enige aftrekposten zijn de werkelijke kosten (rente, renovaties, beheerskosten). Het voordeel van IR is de mogelijkheid om een grondinkomstentekort te creëren dat verrekend kan worden met het totale inkomen.
Afschrijving bij VPB SCI maakt het mogelijk om elk jaar een deel van de vastgoedprijs (exclusief grond) af te trekken. Over 25 jaar vertegenwoordigt dit ongeveer 3-4% van de gebouwwaarde per jaar, waardoor het belastbaar resultaat aanzienlijk wordt verminderd.
De fiscaliteit van uitgekeerde inkomsten
Onder IR worden de vennoten elk jaar belast op hun aandeel in het resultaat, ongeacht of zij de inkomsten daadwerkelijk ontvangen. Dit gebeurt automatisch en proportioneel aan de gehouden aandelen. Sociale premies (17,2%) komen bovenop de inkomstenbelasting.
Onder IS betalen de vennoten niets zolang de winst in de vennootschap blijft. Maar zodra zij het geld als dividend willen ontvangen, worden zij belast via de PFU (vlaktaks van 30%) of het progressieve tarief met een aftrek van 40%. Er is dus sprake van dubbele belasting: IS + belasting op dividenden.
De verkoop: let op de meerwaarde
Hier lopen de wegen sterk uiteen. Onder IR wordt de meerwaarde berekend op basis van de werkelijke aankoopprijs, met aftrekken voor de bezitsduur (volledige vrijstelling na 22 jaar voor IR en 30 jaar voor sociale premies).
Onder IS wordt de meerwaarde berekend op de nettoboekwaarde, dat wil zeggen de aankoopprijs minus alle uitgevoerde afschrijvingen. Als u 150.000 euro hebt afgeschreven op een pand dat voor 200.000 euro is gekocht en voor 250.000 euro wordt verkocht, bedraagt de belastbare meerwaarde 200.000 euro (250.000 - 50.000). Dat is aanzienlijk hoger dan onder IR.
Bij VPB SCI wordt de meerwaarde berekend op basis van de netto boekwaarde (aankoopprijs minus cumulatieve afschrijvingen). Na 20 jaar afschrijving kan de belastinggrondslag zeer hoog zijn, zelfs als het vastgoed niet in waarde is gestegen.
Welk regime kiezen op basis van uw situatie
IS is geschikt als u de inkomsten niet onmiddellijk nodig hebt, als u de winst herinvesteert, en als u het pand zeer lang wilt behouden (of overdragen). IR heeft de voorkeur als u de inkomsten rechtstreeks wilt ontvangen, als u een verkoop op middellange termijn overweegt, of als u in een lage belastingschijf zit.
Op Buy&Rent vergelijkt de SCI-simulatie automatisch IR en IS voor elke vennoot, rekening houdend met zijn belastingschijf en zijn aandeel. U visualiseert de nettocashflow en de belasting voor elke optie.
Samenvatting
IB SCI is geschikt voor investeerders die van plan zijn te herverkopen. VPB SCI is geschikt voor wie op lange termijn kapitaliseert zonder winst uit te keren.