Waarom het reëel regime vaak voordeliger is
In LMNP micro-BIC profiteert u van een forfaitaire aftrek van 50% op uw huurinkomsten. Dat is eenvoudig, maar als uw werkelijke kosten meer dan 50% van uw inkomsten bedragen (wat vaak het geval is met een hypotheek), betaalt u te veel belasting. Het reëel regime staat toe om de kosten voor hun exacte bedrag af te trekken.
De overstap naar het reëel regime vereist een boekhouding (een accountant of gespecialiseerde software), maar de belastingbesparing compenseert deze kosten in de meeste gevallen ruimschoots.
Het reële regime wordt over het algemeen voordeliger dan micro-BIC zodra uw werkelijke kosten meer dan 50% van uw huurinkomsten bedragen. Bij het begin van een investering is de afschrijving alleen vaak voldoende om deze drempel te overschrijden.
De gangbare aftrekbare kosten
Hypotheekrente en de kredietverzekering zijn volledig aftrekbaar. De onroerendezaakbelasting ook (exclusief afvalstoffenheffing die op de huurder kan worden verhaald). De kosten voor huurbeheer, of u nu via een makelaar gaat of zelf beheert, zijn aftrekbaar.
De eigenaarsverzekering (PNO), niet-verhaalbare VvE-kosten, onderhouds- en kleine reparatiekosten, boekhoudkosten en de CFE (cotisation fonciere des entreprises): dit alles is aftrekbaar.
De notariskosten bij aankoop zijn geen gangbare kosten maar kunnen worden gespreid of afgetrokken in het eerste jaar, afhankelijk van de boekhoudkundige keuze.
Aftrekbare kosten in LMNP reëel regime
Afschrijving: de fictieve kost die alles verandert
Naast de werkelijke kosten staat LMNP reëel toe om het vastgoed af te schrijven (exclusief grond) over 25 tot 30 jaar en het meubilair over 5 tot 10 jaar. De afschrijving is een boekhoudkundige kost die het fiscale resultaat verlaagt zonder dat er geld uitgaat.
Voorbeeld: een pand gekocht voor 200.000 euro (waarvan 40.000 euro grond) wordt afgeschreven op basis van 160.000 euro, ofwel ongeveer 5.300 euro/jaar over 30 jaar. Het meubilair van 5.000 euro wordt over 5 jaar afgeschreven, ofwel 1.000 euro/jaar. Dat zijn 6.300 euro/jaar aan extra aftrekbare kosten, zonder een cent uit te geven.
Verbouwingen en renovaties
Verbeterings- en renovatiewerken worden ofwel afgetrokken als kosten (als ze de waarde van het pand niet aanzienlijk verhogen), ofwel afgeschreven over hun geschatte levensduur. Een ingerichte keuken van 5.000 euro wordt over 10 jaar afgeschreven. Een gevelrenovatie wordt over 15-20 jaar afgeschreven.
Bouw- of uitbreidingswerkzaamheden moeten verplicht worden afgeschreven (nooit als kosten afgetrokken). Het onderscheid tussen onderhoud, verbetering en nieuwbouw is belangrijk en moet worden gevalideerd met uw accountant.
De fiscale impact van uw kosten simuleren
Buy&Rent integreert automatisch al deze kosten in de fiscale berekening van uw simulatie. U voert uw verwachte kosten in (onroerendezaakbelasting, verzekering, beheerskosten, verbouwingen) en de simulator berekent de afschrijving, het fiscale resultaat en de belasting voor elk van de 4 regimes.
Zo kunt u controleren of het reëel regime voordeliger is dan micro-BIC in uw situatie, en de belastingbesparing inschatten nog voordat u het pand koopt.