Woordenlijst vastgoedinvestering

77 termen eenvoudig uitgelegd

Belasting

Afschrijving

Boekhoudkundige aftrek voor het waardeverlies van het pand en meubilair over hun levensduur.

Voorbeeld: Een pand ter waarde van 200.000 afgeschreven over 30 jaar = 6.666/jaar aftrek.

CSG-CRDS

Sociale bijdragen op huurinkomsten tegen een totaaltarief van 17,2%.

Voorbeeld: Op € 10.000 netto huurinkomsten: € 1.720 aan sociale bijdragen.

Forfaitaire Aftrek

Vaste vermindering voor belasting. 50% bij micro-BIC, 30% bij micro-foncier.

Voorbeeld: 10.000 euro huur onder micro-BIC, belastbare basis 5.000 euro.

Huurinkomsten

Inkomsten uit ongemeubileerde verhuur, progressief belast plus sociale heffingen.

Voorbeeld: Huur van een leeg 2-kamerappartement van 600 euro per maand.

LMNP

Niet-professionele gemeubileerde verhuur. Voordelig belastingregime met aftrek van kosten en afschrijvingen.

Voorbeeld: Een gemeubileerde tweekamerwoning verhuurd voor 800/maand met 3% afschrijving op de aankoopprijs.

LMNP Reëel Regime

Aangifteregime met aftrek van werkelijke kosten en afschrijving. Vaak 10 tot 15 jaar geen belasting.

Voorbeeld: 12.000 euro huur, 4.000 kosten, 8.000 afschrijving, belastbaar resultaat nul.

LMP

Professionele verhuurder van gemeubileerde woningen. Vanaf 23.000 euro huurinkomsten per jaar en 50% van het gezinsinkomen.

Voorbeeld: 30.000 euro huurinkomsten en 60% van het gezinsinkomen, automatisch LMP-status.

Marginaal Tarief

Het belastingtarief dat wordt toegepast op uw laatste inkomensschijf.

Voorbeeld: Bij een marginaal tarief van 30% wordt elke extra euro huurinkomsten belast tegen 30%.

Meerwaarde

Winst bij verkoop van een pand. Belast tegen 19% + 17,2% sociale bijdragen, met progressieve vrijstellingen op basis van bezitsduur.

Voorbeeld: Pand gekocht voor € 150.000 en verkocht voor € 200.000 na 10 jaar: gedeeltelijke vrijstelling dankzij aftrekken.

Micro-BIC

Vereenvoudigd regime met 50% forfaitaire aftrek op gemeubileerde huurinkomsten.

Voorbeeld: Bij 10.000 huurinkomsten wordt slechts 5.000 belast.

Micro-Foncier

Vereenvoudigd regime voor ongemobileerde verhuur met 30% aftrek op de huur.

Voorbeeld: Bij 10.000 huurinkomsten wordt slechts 7.000 belast.

PFU (Flat Tax)

Forfaitaire heffing van 30% (12,8% inkomstenbelasting + 17,2% sociale bijdragen) op kapitaalinkomsten.

Voorbeeld: SCI-dividenden: € 5.000 × 30% = € 1.500 flat tax.

SCI

Burgerlijke vastgoedvennootschap. Juridische structuur om gezamenlijk vastgoed te bezitten, met keuze tussen inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting.

Voorbeeld: Twee vennoten op 50/50: elk geeft zijn aandeel in inkomsten en kosten aan.

SCI met IR

Vastgoedmaatschappij belast op vennotenniveau. Elke partner geeft zijn deel aan als huurinkomsten.

Voorbeeld: 50/50 familie-SCI, elke partner geeft 5.000 van 10.000 euro netto huur aan.

SCI met IS

Vastgoedvennootschap met vennootschapsbelasting. Afschrijving mogelijk, dubbele belasting bij uitstap.

Voorbeeld: Winst belast 15% tot 42.500 euro, daarna 25%.

Sociale Heffingen

CSG, CRDS en solidariteitsbijdragen tegen 17,2% op kapitaalinkomsten.

Voorbeeld: 5.000 euro huurinkomsten geeft 860 euro sociale heffingen.

Vastgoedtekort

Wanneer aftrekbare kosten hoger zijn dan huurinkomsten, kan het tekort worden verrekend met het totale inkomen (tot € 10.700/jaar).

Voorbeeld: € 8.000 huur - € 20.000 renovatie = -€ 12.000 → € 10.700 afgetrokken van belastbaar inkomen.

Werkelijk Regime

Maakt aftrek van alle werkelijke kosten mogelijk (werk, rente, beheerkosten, afschrijving).

Voorbeeld: Ideaal als uw kosten meer dan 50% van uw huurinkomsten bedragen.

Financiering

Aanpassing Maandlast

Contractuele optie om de maandlast te verlagen of verhogen (vaak +/- 30%).

Voorbeeld: 1.000 euro maandlast verhoogd naar 1.300 om sneller af te lossen.

Borgstelling

Garantie via een derde (Crédit Logement) in plaats van hypotheek. Goedkoper en deels terugbetaalbaar.

Voorbeeld: 0,8 tot 1% van de lening, helft terugbetaald aan het einde.

Brutorendement

Verhouding tussen jaarlijkse huur en aankoopprijs. Houdt geen rekening met kosten.

Voorbeeld: (800 x 12) / 150.000 = 6,4% bruto

Cashflow

Verschil tussen huurinkomsten en alle kosten (lening, belastingen, lasten). Positief = u verdient elke maand geld.

Voorbeeld: Huur 800 - Lening 600 - Kosten 100 = +100 cashflow.

Eigen Inbreng

Bedrag geïnvesteerd zonder lening. Doorgaans 10-20% van de aankoopprijs + notariskosten.

Voorbeeld: Voor een pand van € 200.000: eigen inbreng van € 30.000 (15%) + € 15.000 notariskosten.

Hefboomeffect

Bankgeld gebruiken om te investeren. Vermenigvuldigt het rendement van uw aanbetaling.

Voorbeeld: Met 20.000 eigen inbreng koopt u een pand van 200.000 = hefboom van 10.

Hypotheek

Zakelijke zekerheid op het pand: de bank kan het bij wanbetaling verkopen.

Voorbeeld: Kosten ongeveer 1,5% van het leenbedrag, te betalen bij de notaris.

JKP (TAEG)

Jaarlijks Kostenpercentage. Omvat rente, verzekering en dossierkosten. Maakt vergelijking van leningaanbiedingen mogelijk.

Voorbeeld: Nominale rente 3,5% + verzekering 0,3% + kosten = JKP 4,1%.

Kredietverzekering

Verplichte verzekering tegen overlijden, invaliditeit en arbeidsongeschiktheid bij de hypotheeklening.

Voorbeeld: Gemiddeld tarief 0,25-0,40% van het geleende kapitaal, aftrekbaar bij LMNP reëel regime.

Leencapaciteit

Maximaal leenbedrag op basis van uw inkomen, bestaande schulden en de schuldgraadlimiet van 35%.

Voorbeeld: Inkomen € 4.000/maand zonder lening → leencapaciteit ca. € 200.000 over 25 jaar.

Leningverevening

Combinatie van meerdere leningen tot een constante totale maandlast.

Voorbeeld: Nulrentelening plus hoofdlening over 25 jaar gelijkgetrokken.

Nettorendement

Rendement na aftrek van alle kosten en belastingen. Weerspiegelt uw werkelijke winst.

Voorbeeld: Een nettorendement van 5% op 200.000 = 10.000/jaar werkelijke winst.

ROI

Return On Investment. Meet de winstgevendheid ten opzichte van het geïnvesteerde geld (eigen inbreng + kosten).

Voorbeeld: Jaarlijkse winst 5.000 / Eigen inbreng 30.000 = 16,7% ROI.

Schuldgraad

Deel van het inkomen bestemd voor leningaflossingen. Banklimiet vastgesteld op 35%.

Voorbeeld: Inkomen € 3.000/maand, leningen € 1.000/maand → schuldgraad van 33%.

Variabele Rente

Rente gekoppeld aan een index (Euribor) die fluctueert. Maandlast of looptijd kan wijzigen.

Voorbeeld: 3-maands Euribor plus 1% marge, maandlast jaarlijks aangepast.

Vaste Rente

Rentevoet die de hele looptijd hetzelfde blijft. Constante maandlast.

Voorbeeld: 200.000 euro lening over 25 jaar tegen 3,5% vast: 1.001 euro per maand.

Vastgoed

Appartementseigendom

Juridisch regime van een gebouw verdeeld in eenheden. Elke mede-eigenaar betaalt gemeenschappelijke kosten.

Voorbeeld: VvE-kosten: lift, conciërge, tuinen → € 150-300/maand.

Carrez-oppervlakte

Privé-woonoppervlakte gemeten volgens de Carrez-wet. Sluit oppervlakten onder 1,80 m plafondhoogte en bijgebouwen uit.

Voorbeeld: Een 3-kamerappartement van 65 m² Carrez kan 72 m² totale vloeroppervlakte hebben.

Commerciële Huur

Huurcontract voor bedrijfsruimten. Looptijd 9 jaar (3-6-9), sterke huurdersbescherming.

Voorbeeld: Winkel verhuurd aan een handelaar, gekoppeld aan de commerciële index.

DPE (Energielabel)

Energieprestatiediagnose. Classificeert de woning van A (zeer efficiënt) tot G (energielek). Verplicht om te verhuren.

Voorbeeld: Een DPE F of G verbiedt verhuur sinds 2025 (Klimaatwet).

EPC-Klasse

Score van A (zeer zuinig) tot G (energieslurper) op basis van verbruik en uitstoot.

Voorbeeld: Een F- of G-klasse woning mag niet meer verhuurd worden.

Gemeubileerde Verhuur

De woning is uitgerust met het meubilair dat nodig is voor het dagelijks leven. Voordelig belastingregime (LMNP).

Voorbeeld: Bed, tafel, stoelen, huishoudelijke apparaten... wettelijk vastgelegd.

Huur incl. kosten

Totaalbedrag dat de huurder maandelijks betaalt inclusief kosten.

Voorbeeld: Kale huur 700 + Kosten 100 = Huur incl. 800

Huurmarktspanning

Verhouding tussen woningvraag en -aanbod in een zone. Hoe hoger de spanning, hoe lager het leegstandsrisico.

Voorbeeld: Parijs, Lyon, Bordeaux = hoge spanningszones → leegstand vrijwel nul.

Kale huur

Huur zonder doorberekende kosten. Basis voor rendementberekening.

Voorbeeld: De kale huur dient als basis voor de rendementberekening.

Korte Termijn Verhuur

Verhuur per nacht of week (Airbnb, Booking). Hoog rendement maar strenge lokale regels.

Voorbeeld: Studio in Bordeaux verhuurd aan 80 euro per nacht, max 120 dagen per jaar voor hoofdverblijf.

Leegstandspercentage

Periode zonder huurder. Gemiddeld 1 maand per jaar = 8% leegstand.

Voorbeeld: 8% op een huur van 800 = 768 gemiddelde werkelijke huur.

Mobiliteitscontract

Kortdurend gemeubileerd huurcontract (1 tot 10 maanden) voor mobiele personen.

Voorbeeld: Student met 6 maanden stage, mobiliteitscontract zonder borg.

Ongemobileerde Verhuur

Leeg verhuurd pand. Ander belastingregime (vastgoedinkomen).

Voorbeeld: Eenvoudiger maar fiscaal vaak minder voordelig.

Woonoppervlak

Vloeroppervlak van gesloten en overdekte kamers, zonder muren, schachten en onafgewerkte zolders.

Voorbeeld: Een 3-kamerappartement van 70 m² vloer kan 65 m² woonoppervlak hebben.

Kosten

Afvalstoffenheffing

Belasting voor huisvuilophaling. Verhaalbaar op huurder.

Voorbeeld: 180 euro per jaar, volledig doorberekend aan huurder.

Beheerkosten

Commissie van het makelaarskantoor voor het beheer van de verhuur (zoeken huurder, kwitanties, enz.).

Voorbeeld: Doorgaans 6-8% van de huur voor volledig beheer.

CFE

Bedrijfsbelasting op onroerend goed. Belasting voor gemeubileerde verhuurders bij een omzet boven 5.000.

Voorbeeld: Varieert per gemeente, vaak 200-500/jaar.

Huurgarantieverzekering

Huurgarantie. Dekt onbetaalde huur en schade door huurder.

Voorbeeld: Doorgaans 2,5-3,5% van de jaarhuur.

Onroerendezaakbelasting

Jaarlijkse belasting betaald door de eigenaar. Varieert per gemeente en kadastrale waarde.

Voorbeeld: Kan 1 tot 2 maanden huur bedragen, afhankelijk van de stad.

Verhaalbare Lasten

Door verhuurder betaalde maar op huurder verhaalbare lasten (water, lift, afval).

Voorbeeld: VVE-lasten 200 euro per maand, waarvan 120 verhaalbaar.

Verhuurdersverzekering

Niet-bewonende eigenaarsverzekering. Beschermt de eigenaar tegen schade wanneer het pand wordt verhuurd.

Voorbeeld: Ongeveer 100-200/jaar afhankelijk van het oppervlak.

VvE-Lasten

Gemeenschappelijke kosten (onderhoud, lift, conciërge, groen) verdeeld over eigenaren.

Voorbeeld: Haussmann-pand met lift: 250 tot 350 euro per maand voor een 3-kamer.

Woonbelasting

Lokale belasting, afgeschaft voor hoofdverblijf maar behouden voor tweede woning.

Voorbeeld: Tweede woning in Annecy: 1.800 euro per jaar.

Aankoop

Makelaarskosten

Commissie van het makelaarskantoor voor de verkoop. Ten laste van de koper of verkoper.

Voorbeeld: Doorgaans 3-5% van de verkoopprijs.

Notariële Akte

Akte voor de notaris die de eigendom officieel overdraagt.

Voorbeeld: Akte 3 maanden na het voorlopig contract getekend, sleuteloverdracht dezelfde dag.

Notariskosten

Aankoopkosten inclusief belastingen en notarisvergoeding. Ongeveer 7-8% voor bestaande woningen.

Voorbeeld: Voor een pand van 200.000: ongeveer 15.000 aan kosten.

Opschortende Voorwaarde

Clausule die de verkoop annuleert als niet vervuld (lening, bestemmingsplan).

Voorbeeld: Lening afgewezen binnen 45 dagen, contract vervalt, voorschot terug.

Overdrachtsbelasting

Belastingen bij aankoop, voornamelijk door departementen geheven (5,80%).

Voorbeeld: Pand van 200.000 euro: ongeveer 11.600 euro overdrachtsbelasting.

Voorlopig Koopcontract

Voorovereenkomst die beide partijen bindt, behalve binnen de bedenktijd van 10 dagen.

Voorbeeld: In mei getekend, notariële akte in juli na hypotheekgoedkeuring.

Markt

Denormandie-Regeling

Fiscaal voordeel voor aankoop van oude te renoveren panden in bepaalde middelgrote steden.

Voorbeeld: Belastingvermindering tot 21% over 12 jaar met 25% renovatiewerk.

DVF (Vastgoedtransactiedata)

Openbare database van alle vastgoedtransacties in Frankrijk.

Voorbeeld: Bekijk de werkelijke verkoopprijzen in uw buurt over de laatste 5 jaar.

ICC (Bouwkostenindex)

Index die de ontwikkeling van nieuwbouwkosten weerspiegelt. Gebruikt voor sommige commerciële huurcontracten.

Voorbeeld: ICC K2 2025 = 2.227 → dient als basis voor herziening van commerciële huren.

IRL (Huurindex)

Referentie-index voor huren, driemaandelijks gepubliceerd door INSEE. Beperkt de jaarlijkse huurverhoging.

Voorbeeld: IRL K3 2025 = 145,47 → maximale huurverhoging: +3,2% ten opzichte van vorig jaar.

Klimaatwet

Wet van 2021 die verhuur van energieslurpers verbiedt (G in 2025, F in 2028, E in 2034).

Voorbeeld: G-klasse woning: na 2025 niet meer verhuurbaar.

Krap Gebied

Gebied waar vraag het aanbod sterk overstijgt. Huurplafond en specifieke fiscaliteit.

Voorbeeld: Parijs, Bordeaux, Lyon: huurplafond van kracht.

Prijs per m²

Gemiddelde prijs per vierkante meter in een zone. Belangrijke indicator om een pand te beoordelen ten opzichte van de lokale markt.

Voorbeeld: Parijs 16e: ~€ 11.000/m² vs Mulhouse: ~€ 1.200/m² - vergelijkbaar brutorendement mogelijk.

Strategie

Blote Eigendom

Recht om een pand te bezitten zonder gebruik of inkomsten (voor de vruchtgebruiker).

Voorbeeld: Aankoop blote eigendom met 30% korting op marktprijs.

Holding

Moedermaatschappij met aandelen in andere vennootschappen. Optimaliseert fiscaliteit en opvolging.

Voorbeeld: IS-holding met 3 vastgoedvennootschappen, dividenden belast tegen 5%.

Lijfrenteverkoop

Verkoop tegen een eenmalige som en lijfrente tot overlijden van verkoper.

Voorbeeld: 50.000 euro eenmalig en 800 euro maandelijkse rente, woning vrij bij overlijden.

Splitsing

Scheiding tussen blote eigendom en vruchtgebruik. Krachtig fiscaal en vermogensinstrument.

Voorbeeld: Ouders schenken blote eigendom aan kinderen en behouden vruchtgebruik.

Vastgoedhandelaar

Commerciële activiteit van koop en wederverkoop, btw- en vennootschapsplichtig.

Voorbeeld: Aankoop 150.000 euro, 30.000 werken, doorverkoop 220.000 binnen het jaar.

Vermogensopbouwstrategie

Investeringsbenadering gericht op langetermijn vermogensopbouw in plaats van directe cash-flow.

Voorbeeld: Kopen in Parijs met 3% rendement maar verwachte waardestijging van 20% in 10 jaar.

Zelffinanciering

Wanneer huurinkomsten 100% van de kosten, lening en belastingen dekken. Cash-flow ≥ € 0.

Voorbeeld: Huur € 900 - Lening € 650 - Kosten € 150 - Belasting € 50 = +€ 50 → zelffinancierend.