Wat houdt afschrijving concreet in?
Afschrijving is een boekhoudkundig mechanisme waarmee je elk jaar een deel van de prijs van je pand mag aftrekken van je huurinkomsten. Het basisidee: een gebouw, een parket, een boiler slijten in de loop van de tijd, en de fiscus erkent die slijtage als een kost die je kunt verrekenen met je huur.
Het grote verschil met andere kosten (onroerendezaakbelasting, rente op de lening, verzekering) is dat afschrijving geen geldstroom is. Je geeft geen euro uit, maar je verlaagt wel je belastbaar inkomen. Precies dit mechanisme maakt LMNP onder het werkelijke regime zo krachtig.
In de praktijk betalen veel LMNP-eigenaren 10 tot 15 jaar lang geen belasting op hun huur. De huur komt maandelijks op de rekening, maar fiscaal is het pand al terugbetaald via de afschrijving. De besparing loopt in duizenden euro's per jaar.
Jaarlijkse afschrijving van het bouwdeel
A = jaarlijkse afschrijving, P = prijs van het bouwdeel (exclusief grond), D = duur in jaren. De grond (10 tot 20 % van de totale prijs) is niet afschrijfbaar. Elke component heeft zijn eigen duur.
Wat je kunt afschrijven en over welke periode
Niet alles is afschrijfbaar en de looptijden verschillen sterk. De grond slijt niet: die wordt uitgesloten van de berekening. Eerste verplichte stap, de prijs van de grond scheiden van die van het gebouw. In de praktijk vertegenwoordigt de grond 10 tot 20 % van de totale prijs, dichter bij 20 % in Parijs en grote steden, eerder 10 % op het platteland.
Het gebouw zelf wordt onderverdeeld in componenten met verschillende looptijden. De hoofdstructuur (muren, dak, funderingen) wordt in 25 tot 40 jaar afgeschreven. Grote installaties zoals verwarmingsketel, ventilatie of isolatie gaan 10 tot 20 jaar mee. Afwerkingen (ingebouwde keuken, verfwerk, vloeren) worden afgeschreven in slechts 5 tot 10 jaar.
Meubilair en huishoudelijke apparaten volgen dezelfde logica. Een bed, een bank, een koelkast: elk met een eigen levensduur. Je boekhouder bundelt alles in een globaal afschrijvingsplan dat jaar na jaar loopt. Het eerste jaar vraagt opzetwerk; daarna verloopt de berekening automatisch.
| Component | Afschrijvingsduur | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Hoofdstructuur | 25 tot 40 jaar | Muren, dak, funderingen |
| Grote installaties | 10 tot 20 jaar | Verwarmingsketel, ventilatie, isolatie |
| Afwerkingen | 5 tot 10 jaar | Ingebouwde keuken, verf, vloeren |
| Meubilair | 5 tot 10 jaar | Bedden, banken, apparaten |
| Grond | Niet afschrijfbaar | Waarde constant in de tijd |
Hoe bereken je je afschrijving: een cijfervoorbeeld
Nemen we een concreet geval. Een appartement gekocht voor 250 000 € met 25 000 € notariskosten, dus een totale prijs van 275 000 €. Je boekhouder schat dat 15 % van de prijs overeenkomt met de grond (ongeveer 41 000 €), de rest (234 000 €) is het bouwdeel. Voeg 15 000 € nieuw meubilair toe om de woning gemeubileerd te kunnen verhuren.
Met een afschrijvingsperiode van 30 jaar voor het bouwdeel trek je \frac{234\,000}{30} = 7\,800 € per jaar af. Meubilair afgeschreven in 5 jaar geeft \frac{15\,000}{5} = 3\,000 € per jaar. Totale jaarlijkse afschrijving in de eerste vijf jaar: 10 800 €. Na het vijfde jaar valt het volledig afgeschreven meubilair weg uit de berekening, maar het bouwdeel loopt nog 25 jaar door.
Als je jaarlijkse huur 12 000 € bedraagt met 3 500 € werkelijke kosten (onroerendezaakbelasting, verzekering, beheer), wordt je fiscaal resultaat 12\,000 - 3\,500 - 10\,800 = -2\,300 €. Te betalen belasting: nul. En dat blijft zo zolang de afschrijving je winst dekt, doorgaans 10 tot 15 jaar afhankelijk van je pand.
10-15 ans
Typische belastingvrije jaren in werkelijk LMNP
80-90%
Afschrijfbaar deel van de aankoopprijs
+3 000 €/an
Mediane jaarlijkse belastingbesparing
Valkuilen om te vermijden voordat je begint
Eerste valkuil: het afschrijvingsplafond. Artikel 39C van het Franse algemene belastingwetboek beperkt de aftrekbare afschrijving zodanig dat deze geen verrekenbaar verlies met je andere inkomsten kan creëren. Als je afschrijving je positieve resultaat overstijgt, gaat het overschot niet verloren maar wordt onbeperkt overgedragen, bruikbaar zodra je resultaat weer positief wordt.
Tweede valkuil: de meerwaarde bij doorverkoop. Sinds de Finance Act 2025 verlagen de toegepaste afschrijvingen de kostprijs van het pand voor de berekening van de meerwaarde. Concreet betaal je bij de verkoop meer belasting dan voor de hervorming. Belangrijk om te anticiperen bij doorverkoopstrategieën op middellange termijn.
Derde valkuil: de overstap naar het werkelijke regime is bindend. Je kunt makkelijk van micro-BIC naar werkelijk overschakelen, maar terugkeren is drie jaar geblokkeerd. Het werkelijke regime vereist een boekhouder (400 tot 800 € per jaar). Maak de overstap alleen als je jaarlijkse belastingbesparing duidelijk hoger is dan die kosten.
De overstap van micro-BIC naar het werkelijke regime is drie jaar bindend. De hervorming van 2025 verhoogt bovendien de meerwaardebelasting bij verkoop. Vergelijk dus de besparing tijdens de houdperiode met de extra kost bij verkoop voordat je beslist.
Samenvatting, en hoe je makkelijk simuleert
LMNP-afschrijving blijft de krachtigste fiscale hefboom voor gemeubileerde verhuur in Frankrijk. Goed afgesteld neutraliseert ze de huurbelasting gedurende 10 tot 15 jaar, met een besparing die gemakkelijk 30 000 € overstijgt over de volledige afschrijvingsduur voor een gemiddeld pand.
Maar ze is alleen interessant in een specifieke context: werkelijk regime (dus verplichte boekhouding), pand met een groot bouwdeel en een langetermijn-houdstrategie. Voor eenvoudigere gevallen of eerste stappen blijft micro-BIC met zijn forfaitaire aftrek van 50 % praktischer en minder veeleisend.
Buy&Rent simuleert beide regimes naast elkaar, met afschrijving vooraf berekend op basis van jouw pand en je fiscale situatie. Binnen enkele seconden zie je welk regime het voordeligst is voor jou, zonder Excel te openen of een boekhouder te bellen om een hypothese te testen. Het winnende regime is dat wat jouw netto cashflow na belastingen maximaliseert over de volledige houdperiode.