Perché il rendimento lordo non dice tutto
Il rendimento lordo è l'affitto annuo diviso per il prezzo di acquisto. Per un immobile da 150\,000 € affittato a 650 € al mese, dà \frac{7\,800}{150\,000} \times 100 = 5{,}2 %. Semplice, ma incompleto.
Questa cifra ignora quasi tutto: il tuo apporto, il tuo mutuo, le tue spese, le tue tasse e il prezzo di rivendita. Due immobili con il 5 % di rendimento lordo possono rendere il doppio l'uno dell'altro una volta integrato tutto questo.
Soprattutto, il rendimento lordo ignora il tempo. Eppure 1.000 € incassati tra 10 anni valgono meno di 1.000 € oggi. È esattamente ciò che corregge il TIR.
Confrontare due investimenti solo sul rendimento lordo è come scegliere un'auto in base alla velocità massima. Ti perdi l'essenziale: consumo, prezzo, affidabilità. Un immobile al 5 % lordo con una forte leva può battere nettamente uno al 7 % lordo comprato in contanti.
Cos'è esattamente il TIR?
Il TIR, o tasso interno di rendimento, è il tasso annuo medio che il tuo denaro investito rende davvero su tutta l'operazione. Si esprime in percentuale, come un rendimento, ma integra tutti i flussi nel tempo.
Matematicamente è il tasso che azzera la somma dei tuoi flussi attualizzati. In chiaro: il tasso al quale ciò che versi (apporto, rate) è esattamente compensato da ciò che incassi (affitti, rivendita).
Un TIR dell'11 % significa che il tuo denaro in questo immobile lavora all'11 % all'anno. Puoi allora confrontare direttamente con una polizza vita, azioni o un altro immobile, su una base onesta.
Tasso interno di rendimento
CF_t = flusso di cassa dell'anno t (negativo all'acquisto, positivo poi), r = il TIR cercato, n = durata di possesso in anni.
I flussi da integrare nel calcolo
Il primo flusso è il tuo esborso iniziale: apporto più spese di notaio e di garanzia. È denaro che esce, quindi un flusso negativo all'anno 0.
Poi vengono i flussi di cassa annuali: affitti incassati meno rate del mutuo, spese, imposta sugli immobili e tasse. Positivi o negativi secondo il tuo montaggio, si distribuiscono su tutta la durata di possesso.
L'ultimo flusso è il più dimenticato: il ricavo netto della rivendita. È il prezzo di vendita meno il capitale residuo, le spese e l'imposta sulla plusvalenza. Senza di esso, il tuo TIR è sbagliato.
Un esempio concreto di TIR
Compri un appartamento da 150\,000 € con 30\,000 € di apporto, il resto a credito. Ogni anno, l'immobile genera un flusso di cassa netto di 600 € una volta pagati credito, spese e imposta.
Dopo 10 anni, vendi. Dopo aver rimborsato il capitale residuo, le spese di agenzia e l'imposta sulla plusvalenza, ti restano 75\,000 € netti. Questo importo si aggiunge al flusso dell'ultimo anno.
Integrando questi flussi, il TIR risulta intorno all'11 % all'anno. Per un immobile pubblicizzato al 5,2 % di rendimento lordo, lo scarto è enorme: la leva del credito e la rivendita fanno tutto il lavoro.
| Anno | Flusso di cassa |
|---|---|
| Anno 0 (acquisto) | -30.000 € |
| Anni da 1 a 9 | +600 € / anno |
| Anno 10 (rivendita) | +75.600 € |
| TIR risultante | ≈ 11 % |
Leggere e confrontare un TIR senza sbagliare
Un buon TIR dipende dal tuo orizzonte e dalla tua propensione al rischio. Nell'affitto a credito, un TIR tra il 6 e il 10 % è solido, oltre il 12 % è eccellente. Sotto il 4 %, un investimento senza gestione ha più senso.
Attenzione alle ipotesi. Il TIR poggia su un prezzo di rivendita e uno sfitto stimati. Gonfia la plusvalenza futura e il tuo TIR diventa una bella cifra senza valore. Resta prudente sulla rivendita.
Il TIR non dice nulla sullo sforzo di liquidità mensile. Un immobile può mostrare un TIR del 12 % costandoti al contempo 200 € al mese per 15 anni. Guarda sempre il TIR e il flusso di cassa insieme.
Calcola sempre il tuo TIR su due scenari di rivendita: uno prudente (prezzo stabile) e uno ottimista (plusvalenza). Se il TIR resta corretto anche con un prezzo di rivendita stabile, il tuo investimento regge da solo, senza scommesse sul mercato.
Dal rendimento lordo al TIR, il riflesso giusto
Il rendimento lordo serve a filtrare velocemente gli annunci. Il TIR decide tra due immobili seriamente considerati. Uno seleziona, l'altro decide.
Il calcolo a mano è pesante: risolvi un'equazione per tentativi o usi la funzione TIR di un foglio di calcolo. Fattibile, ma presto stancante quando confronti più immobili.
Buy&Rent calcola il TIR di ogni progetto a partire dal tuo apporto, dal tuo credito, dai tuoi flussi di cassa e da un'ipotesi di rivendita. Confronti i tuoi immobili su una base chiara, senza foglio di calcolo, e vedi quale fa lavorare davvero il tuo denaro.
Da ricordare
Il rendimento lordo confronta male, il TIR confronta bene. Integrando l'apporto, i flussi di cassa, il credito e la rivendita, dà la vera redditività annua del tuo denaro. Calcolalo su uno scenario di rivendita prudente, incrocialo con il tuo flusso di cassa mensile, e saprai quale immobile scegliere. Buy&Rent lo fa per te a ogni simulazione.