Rendimento netto dopo le tasse: il vero indicatore di performance

Un immobile annunciato al 10% di rendimento lordo fa sognare, ma questa cifra non tiene conto né delle spese, né dei costi di finanziamento, ne della fiscalità. Dopo aver dedotto tutto, resta spesso tra il 2 e il 5% di rendimento netto. È una differenza considerevole, ed e per questo che bisogna sempre calcolare il rendimento netto dopo le tasse prima di prendere una decisione.

Due immobili con lo stesso rendimento lordo possono avere rendimenti netti molto diversi: quello con spese basse e un regime fiscale ottimizzato sarà molto più redditizio di quello con una tassa sulla proprietà elevata e un regime fiscale inadeguato.

Rendimento netto dopo le tasse = ((affitto annuale - spese annuali - imposte e contributi sociali) / costo totale di acquisizione) x 100. Il costo totale di acquisizione comprende il prezzo dell'immobile, le spese notarili, le spese di agenzia, i lavori e l'arredamento.

Le imposte dipendono dal regime fiscale: in micro-foncier, sei tassato sul 70% degli affitti. In regime reale, sul risultato dopo la deduzione delle spese. In LMNP reale, l'ammortamento riduce spesso il risultato fiscale a zero. L'impatto e considerevole.

Prendiamo un immobile da 200.000 EUR tutto compreso, affittato a 900 EUR/mese (10.800 EUR/anno), con 4.000 EUR di spese annuali. Rendimento lordo: 5,4%. Rendimento netto di spese: 3,4%. In micro-foncier (aliquota marginale del 30%), l'imposta è di circa 3.600 EUR, cioè un rendimento netto-netto dell'1,6%. In LMNP reale con ammortamento, l'imposta può scendere a zero, cioè un rendimento netto-netto del 3,4%.

La differenza tra 1,6% e 3,4% di rendimento sono 3.600 EUR all'anno. Su 20 anni, sono 72.000 EUR di tasse risparmiate. La scelta del regime fiscale non è un dettaglio.

In Francia, un rendimento netto dopo le tasse dal 3 al 4% e considerato buono per l'immobiliare residenziale classico. Sopra il 5%, e eccellente (spesso in città di medie dimensioni, in coabitazione o in affitto ammobiliato breve). Sotto il 2%, bisogna chiedersi: l'immobile serve principalmente come investimento patrimoniale?

Queste cifre variano enormemente a seconda delle città. Parigi raramente supera il 2-3% netto. Le città medie (Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges) possono superare il 6-7% netto. Buy&Rent ti da accesso ai dati di mercato per confrontare.

Su Buy&Rent, il rendimento netto dopo le tasse viene calcolato automaticamente per ogni regime fiscale. Inserisci il prezzo, l'affitto, le spese e la tua situazione fiscale. Il simulatore fa il resto: calcola l'imposta esatta in ogni regime, deduce i contributi sociali e ti mostra il rendimento netto-netto reale.

È anche l'indicatore chiave utilizzato nelle esportazioni PDF e Excel per le tue pratiche bancarie o i tuoi bilanci patrimoniali.