Perché la redditività è il primo criterio da analizzare
Quando si investe nell'immobiliare, la trappola classica è affidarsi unicamente al prezzo di acquisto e al canone annunciato. Un immobile da 100.000 EUR che genera 500 EUR/mese di affitto non ha necessariamente la stessa redditività di un altro da 80.000 EUR con 420 EUR/mese. Tutto dipende dalle spese, dalla fiscalità e dal finanziamento.
La redditività è il rapporto che permette di confrontare oggettivamente due investimenti, indipendentemente dal prezzo. È la prima domanda da porsi prima ancora di visitare un immobile: i numeri reggono?
Rendimento lordo: il calcolo di base
Il rendimento lordo è il più semplice da calcolare: (affitto annuale / prezzo di acquisto) x 100. Per esempio, un immobile acquistato a 150.000 EUR che si affitta a 750 EUR/mese presenta un rendimento lordo del 6%. È un primo filtro utile per scartare rapidamente gli immobili troppo cari rispetto al mercato locale degli affitti.
Attenzione, questa cifra non tiene conto né delle spese, né delle tasse, né dei lavori. Un rendimento lordo del 10% può scendere al 3% netto se le spese sono elevate. Bisogna quindi approfondire l'analisi.
Su Buy&Rent, il rendimento lordo viene calcolato automaticamente appena inserisci il prezzo di acquisto e l'affitto. Puoi regolare i parametri in tempo reale per vedere l'impatto sul rendimento.
Rendimento netto: integrare le spese reali
Il rendimento netto deduce dall'affitto tutte le spese annuali: tassa sulla proprietà, assicurazione proprietario non occupante, spese di gestione, spese condominiali non recuperabili, sfitto. La formula diventa: ((affitto annuale - spese annuali) / costo totale di acquisizione) x 100.
Il costo totale di acquisizione include il prezzo dell'immobile, le spese notarili, le spese di agenzia e gli eventuali lavori. È questa la base da utilizzare, non solo il prezzo pubblicato nell'annuncio.
Rendimento netto-netto: dopo le tasse
Il rendimento netto-netto integra l'impatto fiscale. In Francia, i redditi da affitto sono tassati secondo il regime scelto: micro-foncier, regime reale, LMNP micro-BIC o LMNP reale. Ogni regime ha un impatto diverso sulla tua imposizione e quindi sulla tua redditività reale.
È questa la cifra che conta davvero per sapere quanto ti resta in tasca ogni mese. Un immobile in LMNP reale può avere un rendimento netto-netto molto superiore allo stesso immobile in micro-foncier, grazie all'ammortamento del bene.
Buy&Rent confronta automaticamente i 4 regimi fiscali per ogni simulazione e identifica quello che massimizza il tuo cashflow. Vedi a colpo d'occhio quale regime è il più vantaggioso.
3-4%
Media Francia
5-7%
Buon rendimento
8%+
Eccellente
Andare oltre il rendimento: il cashflow mensile
Il rendimento è un rapporto annuale, ma nella quotidianità, ciò che conta è il cashflow mensile. È la differenza tra ciò che percepisci (affitto) e ciò che paghi (rata del mutuo + spese + tasse). Un cashflow positivo significa che l'immobile si autofinanzia e ti genera reddito ogni mese.
Molti investitori alle prime armi si concentrano sul rendimento senza verificare il cashflow. Un immobile all'8% di rendimento lordo può generare un cashflow negativo se il mutuo è troppo breve o l'apporto insufficiente. Bisogna simulare l'insieme per avere una visione completa.