Ley Malraux: restauración y reducción de impuestos
Qué es este dispositivo?
La ley Malraux es un esquema fiscal patrimonial para la restauración de bienes inmuebles situados en sectores protegidos o sitios patrimoniales notables (SPR). Ofrece una reducción directa de impuestos del 22% o 30% del importe de las obras de restauración completadas (según la zona), limitado a 400.000 EUR en 4 años consecutivos.
Condiciones de elegibilidad
Bien situado en sitio patrimonial notable (SPR) cubierto por un PSMV (tasa 30%) o PVAP (tasa 22%). Obras de restauración COMPLETA. Validación previa por ABF y autorización urbanística. Compromiso de alquiler sin amueblar 9 años como residencia principal. Obras a realizar en 4 años tras la declaración.
Ventajas fiscales
Ventaja muy significativa: al 30%, 400.000 EUR de obras generan 120.000 EUR de reducción, repartidos sobre el año de pago (sin tope de nichos de 10.000 EUR/año). Malraux escapa al tope global de nichos fiscales, lo que lo hace uno de los pocos esquemas abiertos a hogares de fuerte fiscalidad.
Inconvenientes y límites
Ticket de entrada alto: bienes valen 500.000 EUR a 1,5 M EUR con obras sustanciales. Rentabilidad locativa generalmente baja (3-4%). Obras estrictamente enmarcadas por ABF, lo que aumenta su coste y duración. Reventa posible pero pierde efecto patrimonial si interviene antes del fin del compromiso de 9 años.
Para quién es adecuado este dispositivo?
Destinado a: fuerte fiscalidad (tramo 41% o 45%, exposición IFI), capacidad de inversión importante (500.000 EUR+), visión patrimonial a largo plazo, afinidad por el patrimonio construido antiguo, sin necesidad de cash flow inmediato.
Ejemplo cifrado
Caso típico: piso en edificio histórico en Burdeos, precio 600.000 EUR, obras Malraux 300.000 EUR en 3 años (PSMV, 30%). Reducción: 300.000 × 30% = 90.000 EUR, o 30.000 EUR/año por 3 años. Al 45% de tramo el inversor ahorra 30.000 EUR de impuesto real al año por 3 años.
Cómo se compara con otros dispositivos?
Malraux vs Monuments Historiques: MH permite la deducción integral sin tope pero exige clasificación MH. Malraux más accesible (sectores protegidos) pero limitado a 400.000 EUR de obras. Malraux vs Denormandie: Denormandie limitado a 300.000 EUR de precio de coste TOTAL; Malraux a 400.000 EUR de OBRAS solas. Malraux más potente para operaciones high-end.