LMNP: todo sobre el estatus de Arrendador Amueblado No Profesional
Qué es este dispositivo?
El estatus LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel - Arrendador Amueblado No Profesional) se aplica a toda persona que alquila un bien amueblado y declara los ingresos como BIC (beneficios comerciales) en lugar de ingresos por alquiler. Accesible desde el primer alquiler, con solo la declaración de actividad (formulario P0i) en 15 días. Dos regímenes: micro-BIC (50% deducción) o régimen real (deducción de gastos + amortización).
Condiciones de elegibilidad
Para mantenerse en LMNP los ingresos anuales por alquiler amueblado NO deben superar 23.000 EUR NI representar más del 50% de los ingresos del hogar. Si se superan ambas condiciones, el estatus cambia automáticamente a LMP. El bien debe alquilarse amueblado según el decreto del 31 de julio de 2015.
Ventajas fiscales
La principal ventaja bajo el régimen real es la amortización contable: cada año se deduce una fracción del valor del bien y del mobiliario (~2-3% al año sobre el edificio, 10-20% sobre el mobiliario). Combinado con los gastos deducibles, suele anular completamente la tributación de los alquileres durante 10-15 años. Bajo micro-BIC: solo se tributa sobre el 50% de los alquileres.
Inconvenientes y límites
El régimen real exige contabilidad estricta (300-600 EUR/año con un contable). La amortización no es transferible a otros bienes. El alquiler amueblado exige equipamiento completo. El contrato amueblado (12 meses) ofrece menos estabilidad que el sin amueblar (3 años).
Para quién es adecuado este dispositivo?
LMNP conviene a inversores que quieren optimizar la fiscalidad sin ser profesionales, poseen un bien amueblado en una ciudad universitaria o turística, aceptan una contabilidad más exigente, y quieren permanecer bajo el umbral de 23.000 EUR anuales.
Ejemplo cifrado
Caso típico: estudio de 25 m² en Lyon comprado por 130.000 EUR, alquilado 600 EUR/mes. Ingresos anuales: 7.200 EUR. Gastos reales: 1.500 EUR. Amortización anual: ~3.500 EUR. Resultado fiscal LMNP real: 2.200 EUR imponibles. Micro-BIC: 3.600 EUR imponibles. Al 30% de tramo marginal: 420 EUR de ahorro/año.
Cómo se compara con otros dispositivos?
Comparado con micro-foncier (sin amueblar, deducción 30%), LMNP-real es mucho más potente gracias a la amortización. Comparado con el régimen foncier real (sin amueblar), LMNP gana casi siempre con bienes recientes financiados a crédito. Comparado con SCI bajo IS, LMNP es más fácil de implementar.