Déficit foncier: funcionamiento y estrategia 2026
Qué es este dispositivo?
El déficit foncier es un mecanismo del régimen foncier real: cuando los gastos y obras deducibles de un bien alquilado sin amueblar superan los alquileres recibidos, se genera una pérdida. Esta se imputa al ingreso global hasta 10.700 EUR/año. Más allá, el excedente es prorrogable a los ingresos foncier de los 10 años siguientes.
Condiciones de elegibilidad
Condiciones: alquiler SIN AMUEBLAR. Opción al régimen foncier real (automática por encima de 15.000 EUR de ingresos foncier). Obras deducibles: mantenimiento, reparación, mejora. NO deducibles: construcción, reconstrucción, ampliación. Compromiso de alquiler 3 años tras la última imputación.
Ventajas fiscales
Principal ventaja: imputación al ingreso global. Al 30% de tramo: 10.700 EUR de pérdida ahorran ~3.210 EUR de IRPF más 1.840 EUR de cotizaciones sociales evitadas = ~5.050 EUR de ahorro al año. La prórroga a 10 años amortiza el efecto fiscal. Acumulable con otros esquemas.
Inconvenientes y límites
El compromiso de alquiler de 3 años limita la estrategia patrimonial. Solo el alquiler sin amueblar es elegible. La naturaleza de las obras está estrictamente encuadrada: una reclasificación de mejora a construcción por la administración puede hacer perder el beneficio.
Para quién es adecuado este dispositivo?
Apto para inversores en alquiler sin amueblar con grandes obras, tramo marginal alto (30%, 41%, 45%), aceptando el compromiso de 3 años y con ingresos foncier existentes para absorber el excedente.
Ejemplo cifrado
Caso típico: T3 antiguo comprado 200.000 EUR + 25.000 EUR de obras, alquilado sin amueblar 850 EUR/mes. Alquiler anual: 10.200 EUR. Gastos corrientes: 3.200 EUR. Obras: 25.000 EUR (año 1). Pérdida: -18.000 EUR. Imputación al ingreso global: 10.700 EUR → ~3.210 EUR de ahorro al 30%. Prórroga: 7.300 EUR a 10 años. Ahorro en cotizaciones: 1.840 EUR. Total año 1: ~5.050 EUR.
Cómo se compara con otros dispositivos?
Vs LMNP real: déficit foncier más eficiente para obras puntuales y pesadas; LMNP para amortizar duraderamente. Vs Denormandie: Denormandie es una reducción directa (12-21%), déficit es deducción de gastos. A tramo alto suele ganar déficit. Vs Pinel: no comparable.