Capacidad de endeudamiento y elección de la ciudad: cuánto puedes invertir, y dónde

El banco te presta en función de lo que puedes devolver sin asfixiarte, no en función de lo que quieres comprar. La regla oficial del HCSF fija la tasa de endeudamiento máxima en el 35 % de tus ingresos netos, seguro incluido. Con 3 500 euros netos al mes y sin ningún crédito en curso, tu cuota total se topa en torno a 1 225 euros.

Esa cuota debe cubrir todo: el futuro crédito inmobiliario para alquiler, tu crédito del coche, tu préstamo estudiantil, incluso un crédito al consumo. Si ya pagas 300 euros al mes, te quedan 925 euros para el proyecto de alquiler. El banco también verifica tu remanente para vivir: 800 a 1 200 euros mínimos para una persona soltera, 1 800 euros para una pareja, más 400 euros por hijo.

Después transformas esa cuota en capital prestado. A un tipo medio del 3,8 % a 25 años, 925 euros al mes te dan unos 192 000 euros de capital prestado. A 20 años, la misma cuota financia solo 155 000 euros. La duración amplía la envolvente, pero también encarece el coste total del crédito.

Los bancos no cuentan los alquileres futuros al 100 %. Aplican una rebaja por defecto del 30 %, es decir, un cómputo al 70 %. Si prevés 600 euros de alquiler mensual, el banco solo retiene 600 \times 0{,}7 = 420 euros en su cálculo de ingresos.

Esta rebaja cubre la vacancia, los gastos no recuperables y los impuestos. Protege al banco frente al optimismo del expediente de préstamo. Consecuencia directa: un inmueble en alquiler nunca se autofinancia totalmente a ojos del banco, aunque se autofinancie en la realidad.

Para un inversor que ya posee uno o dos inmuebles, la regla se aplica al acumulado. El banco sigue contando tus cuotas existentes como deuda, pero solo abona el 70 % de los alquileres. Eso es lo que frena la creación de carteras de varios inmuebles: cada nuevo crédito tensa un poco más la maquinaria.

Con 250 000 euros de capacidad total (aportación más préstamo) gastos notariales incluidos, lo que puedes comprar cambia radicalmente según la ciudad. En París o en el centro de Lyon, sacas un estudio de 18 a 22 m² que se alquila por 550 a 650 euros al mes. La rentabilidad bruta ronda el 3 %, y el cash-flow se mantiene durablemente negativo después del crédito, los gastos y los impuestos.

En una ciudad mediana dinámica como Tours, Reims, Le Mans o Angers, el mismo presupuesto te compra un dos habitaciones de 45 a 55 m² o un pequeño tres habitaciones, que se alquila por 650 a 800 euros al mes. La rentabilidad bruta sube al 5 o 6 %. Con un crédito estándar, apuntas a un cash-flow neutro, a veces ligeramente positivo si la aportación es suficiente.

En una ciudad pequeña o periferia (Saint-Étienne, Limoges, alrededores de Reims), 250 000 euros pagan un tres habitaciones de 70 m² o incluso una pequeña casa de renta. Los alquileres totales pueden superar los 900 euros al mes. La rentabilidad bruta sube al 7 %, y el cash-flow se vuelve positivo desde el primer mes. La contrapartida: mayor riesgo de vacancia y revalorización del precio más lenta.

Invertir en tu propia ciudad significa mantener el control sobre la gestión. Visitas el inmueble tantas veces como quieras antes de comprarlo. Eliges a tu inquilino cara a cara. Intervienes en 30 minutos en caso de fuga, en lugar de pagar a un fontanero de urgencia a 200 km.

También conoces el mercado local mejor que cualquier inversor externo. Sabes qué barrios se aburguesan, cuáles tienen una mala fama injustificada, y por cuánto se alquila realmente un dos habitaciones, no el precio anunciado en los portales. Ese conocimiento vale a menudo varios puntos de rentabilidad.

El límite es cuando tu ciudad es demasiado cara para tu presupuesto. Si vives en Burdeos o en Annecy, la rentabilidad local se topa en el 3 %, y el apalancamiento bancario deja de funcionar. Pagas la ubicación en lugar de la rentabilidad. En ese caso, el apego a la proximidad te cuesta mecánicamente varios miles de euros al año.

Primera condición: una rentabilidad neta lo bastante alta como para absorber la gestión delegada. Una agencia inmobiliaria cobra del 7 al 10 % de los alquileres con IVA, más un mes de gastos de puesta en alquiler. Sobre un alquiler de 700 euros, son unos 700 a 850 euros de coste de gestión al año. Si tu inmueble da 6 % neto en local, deberá dar al menos 7 % para seguir igual de rentable a distancia.

Segunda condición: un mercado realmente tenso. La demanda de alquiler debe estar documentada, no supuesta. Verifica la tensión Locservice, el plazo medio de realquiler de los anuncios SeLoger, y la tasa de vacancia INSEE del municipio. Una ciudad con 5 % de vacancia y 1 mes de plazo medio es sana. Por encima del 8 % de vacancia, expones tu cash-flow a huecos de varios meses.

Tercera condición: un referente local de confianza. Bien un familiar capaz de pasarse por el inmueble cada seis meses, bien una agencia de gestión seria, bien una conserjería para el alquiler de corta duración. Sin un enlace físico, firmas a ciegas para 20 años, y la primera avería importante cuesta tres veces lo que debería.

Cinco preguntas que hacerte antes de fijar tu zona de inversión. ¿Cuánto me prestará realmente el banco teniendo en cuenta mis ingresos y mis créditos en curso? ¿Con ese presupuesto, mi propia ciudad ofrece un inmueble a más del 5 % de rentabilidad neta? ¿Estoy dispuesto a delegar la gestión al 8 % de los alquileres si me alejo? ¿Tengo un referente fiable sobre el terreno para imprevistos? ¿Mi horizonte de tenencia es lo bastante largo, mínimo 8 años, para absorber un bache de mercado?

El error clásico es decidir sobre un solo criterio: quiero invertir cerca de casa sin verificar la rentabilidad, o quiero rentabilidad sin tener en cuenta el coste de la distancia. Las dos decisiones por separado llevan a cash-flows negativos o a inmuebles ingestionables. La buena elección se construye en la intersección de las dos restricciones: lo que el banco autoriza y lo que el mercado recompensa.

Buy&Rent permite simular ambas preguntas a la vez. Introduces tu salario y tus créditos en curso para estimar tu capacidad de endeudamiento, después comparas varios inmuebles en varias ciudades con su rentabilidad neta, su cash-flow y su puntuación de inversión. En unos minutos ves si la ciudad a 30 minutos de tu casa supera la metrópoli tensa donde soñabas comprar.