Qué es una SCI y por que crear una
La Société Civile Immobilière (SCI) es una estructura jurídica francesa que permite a varias personas (los socios) poseer y gestionar un patrimonio inmobiliario en comun. Cada socio posee participaciones sociales proporcionales a su aportación, y las decisiones se toman colectivamente según los estatutos.
Se crea una SCI para invertir en pareja, en familia o entre amigos, para facilitar la transmision del patrimonio (cediendo progresivamente las participaciones), o para separar el patrimonio inmobiliario del patrimonio personal. Es también una forma de estructurar una inversión cuando se quiere comprar entre varios sin recurrir a la indivision.
Una SCI (Société Civile Immobilière) es una estructura jurídica que permite a varios socios poseer y gestionar patrimonio inmobiliario. Facilita la transmision y ofrece opciones fiscales especificas.
SCI en IR o en IS: dos opciones fiscales
Por defecto, la SCI esta sujeta al impuesto sobre la renta (IR): los ingresos se gravan directamente a cada socio, en proporción a sus participaciones, en su propio tramo de imposición. Es fiscalmente transparente, como si cada socio poseyera el inmueble directamente.
La SCI también puede optar por el impuesto de sociedades (IS). En este caso, es la sociedad la que tributa sobre sus beneficios (15% hasta 42.500 EUR y luego 25%). La ventaja principal: la SCI en IS puede amortizar el inmueble, como en LMNP. El inconveniente: las plusvalias en la reventa se calculan sobre el valor amortizado, lo que aumenta la fiscalidad en caso de venta.
| Criterio | SCI (IRPF) | SCI (Impuesto Sociedades) |
|---|---|---|
| Tributación | IRPF de los socios | Impuesto de sociedades |
| Amortización | No | Si |
| Plusvalía | Régimen de particulares | Régimen profesional |
| Transmision | Participaciones sociales | Participaciones sociales |
Las ventajas concretas de la SCI
La SCI facilita la gestión entre varios: los estatutos definen las reglas de gestión, los poderes del gerente, el reparto de beneficios. Evita los problemas de la indivision donde cada decisión requiere unanimidad.
Para la transmision, la SCI permite donar participaciones progresivamente a los hijos, aprovechando las bonificaciones fiscales (100.000 EUR por progenitor y por hijo cada 15 años). El valor de las participaciones también puede minorarse entre un 10 y un 15% respecto al valor del inmueble, lo que reduce los derechos de donacion.
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Ventajas de la SCI
Los inconvenientes que debes conocer
La SCI tiene costes de funcionamiento: gastos de creación (de 1.500 a 3.000 EUR), contabilidad obligatoria (sobre todo en IS), junta general anual. Los trámites administrativos son más pesados que en la tenencia directa.
En SCI en IS, la amortización reduce el impuesto anual pero genera una plusvalía latente importante en caso de reventa. Hay que pensar a largo plazo y no prever una venta a corto plazo.
Los bancos son a veces más exigentes para financiar una SCI: mayor aportación exigida, garantías personales de los socios, tipos a veces ligeramente superiores.
La SCI implica costes de creación (1.000-2.500 EUR), contabilidad obligatoria en IS, trámites administrativos anuales, y la plusvalía en SCI IS se calcula sobre el valor neto contable (menos favorable en la reventa).
Para quien es adecuada la SCI
La SCI es pertinente si inviertes entre varios (pareja, familia, socios), si tienes un objetivo de transmision patrimonial, o si quieres construir un patrimonio inmobiliario estructurado a largo plazo. Para una primera inversión en solitario, la tenencia directa en LMNP suele ser más sencilla y más eficiente fiscalmente.
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