Waarom het brutorendement niet alles zegt
Het brutorendement is de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs. Voor een pand van 150\,000 € verhuurd voor 650 € per maand geeft dat \frac{7\,800}{150\,000} \times 100 = 5{,}2 %. Eenvoudig, maar onvolledig.
Dit cijfer negeert bijna alles: je inbreng, je lening, je kosten, je belastingen en de verkoopprijs. Twee panden met 5 % brutorendement kunnen na verrekening van dit alles het dubbele van elkaar opbrengen.
Vooral negeert het brutorendement de tijd. Toch is 1.000 € over 10 jaar minder waard dan 1.000 € vandaag. Dat is precies wat de IRR corrigeert.
Twee investeringen vergelijken op alleen het brutorendement is als een auto kiezen op zijn topsnelheid. Je mist het wezenlijke: verbruik, prijs, betrouwbaarheid. Een pand met 5 % bruto en een sterke hefboom kan er een met 7 % bruto, contant gekocht, ruim verslaan.
Wat is de IRR precies?
De IRR, of interne rentabiliteit, is het gemiddelde jaartarief dat je geïnvesteerde geld echt opbrengt over de hele looptijd. Het wordt in procent uitgedrukt, zoals een rendement, maar verrekent alle stromen in de tijd.
Wiskundig is het het tarief dat de som van je verdisconteerde stromen op nul brengt. Helder gezegd: het tarief waarbij wat je inlegt (inbreng, aflossingen) precies wordt gecompenseerd door wat je ontvangt (huren, verkoop).
Een IRR van 11 % betekent dat je geld in dit pand werkt aan 11 % per jaar. Je kunt dan rechtstreeks vergelijken met een levensverzekering, aandelen of een ander pand, op een eerlijke basis.
Interne rentabiliteit
CF_t = cashflow in jaar t (negatief bij aankoop, daarna positief), r = de gezochte IRR, n = bezitsduur in jaren.
De stromen om in de berekening op te nemen
De eerste stroom is je startinleg: inbreng plus notaris- en waarborgkosten. Het is geld dat weggaat, dus een negatieve stroom in jaar 0.
Daarna komen de jaarlijkse cashflows: ontvangen huren min leningaflossingen, kosten, onroerende voorheffing en belastingen. Positief of negatief naargelang je opzet, gespreid over de hele bezitsduur.
De laatste stroom wordt het vaakst vergeten: de netto-opbrengst van de verkoop. Dat is de verkoopprijs min de openstaande leningschuld, de kosten en de meerwaardebelasting. Zonder die is je IRR fout.
Een concreet IRR-voorbeeld
Je koopt een appartement van 150\,000 € met 30\,000 € inbreng, de rest op krediet. Elk jaar levert het pand een netto-cashflow van 600 € op nadat lening, kosten en belasting betaald zijn.
Na 10 jaar verkoop je. Na aflossing van de openstaande leningschuld, makelaarskosten en meerwaardebelasting hou je 75\,000 € netto over. Dat bedrag komt bij de stroom van het laatste jaar.
Met deze stromen erin komt de IRR uit op ongeveer 11 % per jaar. Voor een pand met een aangekondigd brutorendement van 5,2 % is het verschil enorm: de hefboom van het krediet en de verkoop doen al het werk.
| Jaar | Cashflow |
|---|---|
| Jaar 0 (aankoop) | -30.000 € |
| Jaar 1 tot 9 | +600 € / jaar |
| Jaar 10 (verkoop) | +75.600 € |
| Resulterende IRR | ≈ 11 % |
Een IRR juist lezen en vergelijken
Een goede IRR hangt af van je horizon en je risicobereidheid. Bij verhuur met krediet is een IRR tussen 6 en 10 % degelijk, boven 12 % is uitstekend. Onder 4 % is een zorgeloze belegging zinvoller.
Let op de aannames. De IRR steunt op een geschatte verkoopprijs en leegstand. Blaas de toekomstige meerwaarde op en je IRR wordt een mooi maar waardeloos cijfer. Blijf voorzichtig bij de verkoop.
De IRR zegt niets over de maandelijkse kasinspanning. Een pand kan een IRR van 12 % tonen en je tegelijk 200 € per maand kosten gedurende 15 jaar. Lees IRR en cashflow altijd samen.
Bereken je IRR altijd op twee verkoopscenario's: een voorzichtig (stabiele prijs) en een optimistisch (meerwaarde). Blijft de IRR behoorlijk zelfs bij een stabiele verkoopprijs, dan staat je investering op zichzelf, zonder weddenschap op de markt.
Van brutorendement naar IRR, de juiste reflex
Het brutorendement dient om snel advertenties te filteren. De IRR beslecht de keuze tussen twee ernstig overwogen panden. Het ene sorteert, het andere beslist.
De berekening met de hand is zwaar: je lost een vergelijking op via proberen of gebruikt de IRR-functie van een rekenblad. Haalbaar, maar al snel vermoeiend wanneer je meerdere panden vergelijkt.
Buy&Rent berekent de IRR van elk project uit je inbreng, je lening, je cashflows en een verkoopaanname. Je vergelijkt je panden op een heldere basis, zonder rekenblad, en je ziet welk pand je geld echt laat werken.
Samenvatting
Het brutorendement vergelijkt slecht, de IRR vergelijkt goed. Door inbreng, cashflows, lening en verkoop te verrekenen, geeft hij het echte jaarrendement van je geld. Bereken hem op een voorzichtig verkoopscenario, kruis hem met je maandelijkse cashflow, en je weet welk pand je moet kiezen. Buy&Rent doet het voor je bij elke simulatie.