Waarom rendement het eerste criterium is om te analyseren
Bij vastgoedinvesteringen is de klassieke valkuil om alleen te vertrouwen op de aankoopprijs en de geadverteerde huur. Een pand van 100.000 euro dat 500 euro/maand huur opbrengt, heeft niet noodzakelijk hetzelfde rendement als een ander van 80.000 euro met 420 euro/maand. Alles hangt af van de lasten, de fiscaliteit en de financiering.
Het rendement is de ratio waarmee u twee investeringen objectief kunt vergelijken, ongeacht hun prijs. Het is de eerste vraag die u zich moet stellen voordat u zelfs maar een bezichtiging plant: kloppen de cijfers?
Brutorendement: de basisberekening
Het brutorendement is het eenvoudigst te berekenen: (jaarhuur / aankoopprijs) x 100. Bijvoorbeeld, een pand gekocht voor 150.000 euro dat verhuurd wordt voor 750 euro/maand heeft een brutorendement van 6%. Dit is een eerste nuttig filter om snel te dure objecten uit te sluiten ten opzichte van de lokale huurmarkt.
Let op: dit cijfer houdt geen rekening met lasten, belastingen of renovaties. Een brutorendement van 10% kan dalen tot 3% netto als de lasten hoog zijn. U moet dus verder gaan in de analyse.
Op Buy&Rent wordt het brutorendement automatisch berekend zodra u de aankoopprijs en de huur invoert. U kunt de parameters in realtime aanpassen om de impact op het rendement te zien.
Nettorendement: de werkelijke lasten integreren
Het nettorendement trekt van de huur alle jaarlijkse lasten af: onroerendezaakbelasting, PNO-verzekering, beheerskosten, niet-verhaalbare VvE-kosten en leegstand. De formule wordt: ((jaarhuur - jaarlijkse lasten) / totale aankoopkosten) x 100.
De totale aankoopkosten omvatten de prijs van het pand, notariskosten, makelaarskosten en eventuele renovaties. Dit is de basis die u moet gebruiken, niet alleen de prijs op de advertentie.
Netto-nettorendement: na belastingen
Het netto-nettorendement integreert de fiscale impact. In Frankrijk worden huurinkomsten belast volgens het gekozen regime: micro-foncier, reëel, LMNP micro-BIC of LMNP reëel. Elk regime heeft een ander effect op uw belasting en dus op uw werkelijke rentabiliteit.
Dit cijfer is wat echt telt om te weten hoeveel u elke maand overhoudt. Een pand in LMNP reëel kan een veel hoger netto-nettorendement hebben dan hetzelfde pand in micro-foncier, dankzij de afschrijving van het pand.
Buy&Rent vergelijkt automatisch de 4 fiscale regimes voor elke simulatie en identificeert het regime dat uw cashflow maximaliseert. U ziet in een oogopslag welk regime het voordeligst is.
3-4%
Gemiddelde Frankrijk
5-7%
Goed rendement
8%+
Uitstekend
Verder gaan dan rendement: de maandelijkse cashflow
Rendement is een jaarlijkse ratio, maar in de dagelijkse praktijk is het de maandelijkse cashflow die telt. Dat is het verschil tussen wat u ontvangt (huur) en wat u betaalt (hypotheek + lasten + belastingen). Een positieve cashflow betekent dat het pand zichzelf financiert en u elke maand geld oplevert.
Veel beginnende investeerders focussen zich op het rendement zonder de cashflow te controleren. Een pand met 8% brutorendement kan een negatieve cashflow genereren als de leenperiode te kort is of het eigen kapitaal onvoldoende. U moet het geheel simuleren voor een compleet beeld.