Waarom het brutorendement onvoldoende is
Een pand met 10% brutorendement klinkt fantastisch, maar dit cijfer houdt geen rekening met kosten, financieringslasten of fiscaliteit. Na aftrek van alles blijft er vaak 2 tot 5% nettorendement over. Dat is een aanzienlijk verschil, en daarom moet u altijd het nettorendement na belastingen berekenen voordat u een beslissing neemt.
Twee panden met hetzelfde brutorendement kunnen zeer verschillende nettorendementen hebben: het pand met lage kosten en een geoptimaliseerd fiscaal regime is veel winstgevender dan het pand met hoge onroerendezaakbelasting en een onaangepast fiscaal regime.
De formule voor het nettorendement na belastingen
Nettorendement na belastingen = ((jaarhuur - jaarlijkse kosten - belastingen en sociale premies) / totale aankoopkosten) x 100. De totale aankoopkosten omvatten de prijs van het pand, notariskosten, makelaarskosten, renovaties en meubilair.
De belastingen hangen af van het fiscale regime: in micro-foncier betaalt u over 70% van de huurinkomsten. Onder het reëel regime over het resultaat na aftrek van kosten. In LMNP reëel vermindert de afschrijving het fiscale resultaat vaak tot nul. De impact is aanzienlijk.
De impact van het fiscale regime op het rendement
Neem een pand van 200.000 euro all-in, verhuurd voor 900 euro/maand (10.800 euro/jaar), met 4.000 euro aan jaarlijkse kosten. Brutorendement: 5,4%. Nettorendement na kosten: 3,4%. In micro-foncier (marginaal tarief 30%) bedraagt de belasting ongeveer 3.600 euro, wat een netto-nettorendement van 1,6% oplevert. In LMNP reëel met afschrijving kan de belasting dalen tot nul, wat een netto-nettorendement van 3,4% oplevert.
Het verschil tussen 1,6% en 3,4% rendement is 3.600 euro per jaar. Over 20 jaar is dat 72.000 euro aan bespaarde belastingen. De keuze van het fiscale regime is geen detail.
| Criterium | Micro-foncier / Micro-BIC |
|---|---|
| Eenvoud | Zeer eenvoudig |
| Kostenaftrek | Forfaitair (30-50%) |
| Optimaal bij kosten | Laag (< 30-50%) |
| Afschrijving | Nee |
De benchmarks van de markt
In Frankrijk wordt een nettorendement na belastingen van 3 tot 4% als goed beschouwd voor klassiek woonvastgoed. Boven de 5% is het uitstekend (vaak in de provincie, bij kamerverhuur of korte verhuur). Onder de 2% moet u zich afvragen: dient het pand vooral als vermogensbelegging?
Deze cijfers variëren enorm per stad. Parijs haalt zelden meer dan 2-3% netto. Middelgrote steden (Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges) kunnen meer dan 6-7% netto bereiken. Buy&Rent geeft u toegang tot marktgegevens om te vergelijken.
2-3%
Parijs / Grote steden
4-6%
Middelgrote steden
7-10%
Kleine steden / Landelijk
Uw nettorendement in enkele klikken berekenen
Op Buy&Rent wordt het nettorendement na belastingen automatisch berekend voor elk fiscaal regime. U voert de prijs, de huur, de kosten en uw fiscale situatie in. De simulator doet de rest: hij berekent de exacte belasting onder elk regime, trekt de sociale premies af en toont u het werkelijke netto-nettorendement.
Het is ook de sleutelindicator die wordt gebruikt in de PDF- en Excel-exports voor uw bankdossiers of uw vermogensoverzichten.