43 términos explicados de forma sencilla

Glosario de inversión inmobiliaria

Fiscalidad

LMNP

Alquiler Amueblado No Profesional. Régimen fiscal ventajoso que permite deducir gastos y amortización.

Ejemplo: Un apartamento amueblado de dos habitaciones alquilado a 800/mes con un 3% de amortización sobre el precio de compra.

Micro-BIC

Régimen simplificado con deducción forfetaria del 50% sobre ingresos de alquiler amueblado.

Ejemplo: Para 10.000 de ingresos por alquiler, solo se gravan 5.000.

Micro-Foncier

Régimen simplificado para alquiler sin amueblar con una deducción del 30% sobre los alquileres.

Ejemplo: Para 10.000 de ingresos por alquiler, solo se gravan 7.000.

Régimen Real

Permite deducir todos los gastos reales (obras, intereses, gastos de gestión, amortización).

Ejemplo: Ideal si tus gastos superan el 50% de tus ingresos por alquiler.

TMI

Tramo Marginal de Imposición. La tasa impositiva aplicada a tu último tramo de ingresos.

Ejemplo: Con un TMI del 30%, cada euro adicional de ingreso por alquiler se grava al 30%.

Amortización

Deducción contable por la pérdida de valor del inmueble y del mobiliario a lo largo de su vida útil.

Ejemplo: Un inmueble de 200.000 amortizado en 30 años = 6.666/año de deducción.

CSG-CRDS

Contribuciones sociales sobre los ingresos por alquiler a una tasa global del 17,2%.

Ejemplo: Sobre 10.000 € de ingresos netos por alquiler: 1.720 € de contribuciones sociales.

Déficit Inmobiliario

Cuando los gastos deducibles superan los ingresos por alquiler, el déficit puede imputarse a los ingresos globales (hasta 10.700 €/año).

Ejemplo: 8.000 € de alquiler menos 20.000 € de obras = -12.000 € → 10.700 € deducidos del ingreso imponible.

Plusvalía Inmobiliaria

Ganancia obtenida al vender un inmueble. Gravada al 19% + 17,2% de contribuciones sociales, con deducciones progresivas según la duración de tenencia.

Ejemplo: Inmueble comprado a 150.000 € y vendido a 200.000 € tras 10 años: exoneración parcial gracias a las deducciones.

PFU (Flat Tax)

Gravamen Forfaitario Único del 30% (12,8% IRPF + 17,2% contribuciones sociales) sobre las rentas del capital.

Ejemplo: Dividendos SCI: 5.000 € × 30% = 1.500 € de flat tax.

SCI

Sociedad Civil Inmobiliaria. Estructura jurídica para poseer un inmueble entre varios, con elección entre IRPF e Impuesto de Sociedades.

Ejemplo: Dos socios al 50/50: cada uno declara su parte de ingresos y gastos.

Financiación

Flujo de caja

Diferencia entre ingresos de alquiler y todos los gastos (préstamo, impuestos, cargas). Positivo = ganas dinero cada mes.

Ejemplo: Alquiler 800 menos Préstamo 600 menos Gastos 100 = +100 de flujo de caja.

Rendimiento Bruto

Relación entre alquiler anual y precio de compra. No tiene en cuenta los gastos.

Ejemplo: (800 x 12) / 150.000 = 6,4% bruto

Rendimiento Neto

Rendimiento después de deducir todos los gastos e impuestos. Refleja tu ganancia real.

Ejemplo: Un rendimiento neto del 5% sobre 200.000 = 10.000/año de ganancia real.

Efecto Palanca

Usar dinero del banco para invertir. Multiplica la rentabilidad de tu aporte.

Ejemplo: Con 20.000 de aporte, compras un inmueble de 200.000 = palanca de 10.

ROI

Return On Investment. Mide la rentabilidad respecto al dinero invertido (aporte + gastos).

Ejemplo: Ganancia anual 5.000 / Aporte 30.000 = 16,7% de ROI.

Ratio de Endeudamiento

Parte de los ingresos destinada al reembolso de créditos. Límite bancario fijado en el 35%.

Ejemplo: Ingresos 3.000 €/mes, créditos 1.000 €/mes → ratio de endeudamiento del 33%.

Aportación Personal

Suma invertida sin préstamo. Generalmente del 10 al 20% del precio de compra + gastos de notario.

Ejemplo: Para un inmueble de 200.000 €: aportación de 30.000 € (15%) + 15.000 € de gastos de notario.

TAE (TAEG)

Tasa Anual Equivalente. Incluye intereses, seguros y gastos de gestión. Permite comparar ofertas de préstamo.

Ejemplo: Tipo nominal 3,5% + seguro 0,3% + gastos = TAE 4,1%.

Capacidad de Endeudamiento

Importe máximo que se puede pedir prestado según sus ingresos, deudas existentes y el límite del 35%.

Ejemplo: Ingresos 4.000 €/mes sin crédito → capacidad de endeudamiento de ~200.000 € a 25 años.

Seguro de Préstamo

Seguro obligatorio que cubre fallecimiento, invalidez e incapacidad laboral en el préstamo hipotecario.

Ejemplo: Tipo medio 0,25-0,40% del capital prestado, deducible en LMNP régimen real.

Propiedad

Tasa de Vacancia

Período sin inquilino. En promedio 1 mes por año = 8% de vacancia.

Ejemplo: 8% sobre un alquiler de 800 = 768 de alquiler promedio real.

Alquiler sin cargas

Alquiler sin gastos recuperables. Base para calcular el rendimiento.

Ejemplo: El alquiler sin cargas sirve como base para calcular el rendimiento.

Alquiler con cargas

Monto total pagado por el inquilino cada mes incluyendo gastos.

Ejemplo: Alquiler sin cargas 700 + Gastos 100 = Alquiler con cargas 800

Alquiler Amueblado

La vivienda está equipada con el mobiliario necesario para la vida diaria. Régimen fiscal ventajoso (LMNP).

Ejemplo: Cama, mesa, sillas, electrodomésticos... definidos por ley.

Alquiler sin Amueblar

Vivienda alquilada vacía. Régimen fiscal diferente (rentas inmobiliarias).

Ejemplo: Más simple pero fiscalmente a menudo menos ventajoso.

DPE (Certificado Energético)

Diagnóstico de Rendimiento Energético. Clasifica la vivienda de A (muy eficiente) a G (sumidero energético). Obligatorio para alquilar.

Ejemplo: Un DPE F o G prohíbe el alquiler desde 2025 (Ley de Clima).

Superficie Carrez

Superficie habitable privada medida según la ley Carrez. Excluye superficies bajo 1,80 m de altura y anexos.

Ejemplo: Un piso de 3 habitaciones con 65 m² Carrez puede tener 72 m² de superficie total.

Tensión del Mercado de Alquiler

Relación entre la demanda y la oferta de viviendas en una zona. Mayor tensión significa menor riesgo de vacancia.

Ejemplo: París, Lyon, Burdeos = zonas de alta tensión → vacancia prácticamente nula.

Copropiedad

Régimen jurídico de un edificio dividido en unidades. Cada copropietario paga gastos comunes de mantenimiento.

Ejemplo: Gastos de comunidad: ascensor, portero, jardines → 150-300 €/mes.

Gastos

Seguro de Propietario

Seguro de Propietario No Ocupante. Protege al propietario contra daños cuando la propiedad está alquilada.

Ejemplo: Aproximadamente 100-200/año según la superficie.

Seguro de Impagos

Garantía de Impagos de Alquiler. Cubre impagos y daños del inquilino.

Ejemplo: Generalmente 2,5-3,5% del alquiler anual.

Impuesto Predial

Impuesto anual pagado por el propietario. Varía según el municipio y el valor catastral.

Ejemplo: Puede representar 1 a 2 meses de alquiler según la ciudad.

Gastos de Gestión

Comisión de la agencia inmobiliaria por gestionar el alquiler (búsqueda de inquilino, recibos, etc.).

Ejemplo: Generalmente 6-8% del alquiler para una gestión completa.

CFE

Contribución Territorial de Empresas. Impuesto para arrendadores amueblados si la facturación supera 5.000.

Ejemplo: Variable según el municipio, a menudo 200-500/año.

Adquisición

Gastos de Notaría

Gastos de adquisición que incluyen impuestos y honorarios del notario. Aproximadamente 7-8% en viviendas de segunda mano.

Ejemplo: Para un inmueble de 200.000: aproximadamente 15.000 en gastos.

Honorarios de Agencia

Comisión de la agencia inmobiliaria por la venta. A cargo del comprador o del vendedor.

Ejemplo: Generalmente 3-5% del precio de venta.

Mercado

IRL (Índice de Referencia de Alquileres)

Índice de Referencia de Alquileres publicado trimestralmente por el INSEE. Limita la revisión anual de los alquileres.

Ejemplo: IRL T3 2025 = 145,47 → subida máxima del alquiler: +3,2% respecto al año anterior.

ICC (Índice del Coste de Construcción)

Índice que refleja la evolución de los costes de construcción nueva. Utilizado para algunos contratos comerciales.

Ejemplo: ICC T2 2025 = 2.227 → sirve de base para revisar los alquileres comerciales.

DVF (Datos de Transacciones Inmobiliarias)

Base de datos pública de todas las transacciones inmobiliarias en Francia.

Ejemplo: Consulte los precios reales de venta en su barrio durante los últimos 5 años.

Precio por m²

Precio medio del metro cuadrado en una zona. Indicador clave para evaluar un inmueble respecto al mercado local.

Ejemplo: París 16: ~11.000 €/m² vs Mulhouse: ~1.200 €/m², con rendimiento bruto comparable.

Estrategia

Autofinanciación

Cuando los alquileres cubren el 100% de gastos, crédito e impuestos. Cash-flow ≥ 0 €.

Ejemplo: Alquiler 900 € menos Crédito 650 € menos Gastos 150 € menos Impuestos 50 € = +50 € → autofinanciado.

Estrategia Patrimonial

Enfoque de inversión orientado a la constitución de patrimonio a largo plazo en lugar del cash-flow inmediato.

Ejemplo: Comprar en París con un rendimiento del 3% pero una plusvalía esperada del 20% en 10 años.

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