Glosario de inversión inmobiliaria

77 términos explicados de forma sencilla

Fiscalidad

Amortización

Deducción contable por la pérdida de valor del inmueble y del mobiliario a lo largo de su vida útil.

Ejemplo: Un inmueble de 200.000 amortizado en 30 años = 6.666/año de deducción.

Cargas Sociales

CSG, CRDS y solidaridad al 17,2% sobre rentas del capital.

Ejemplo: 5.000 euros de rentas inmobiliarias generan 860 euros de cargas sociales.

CSG-CRDS

Contribuciones sociales sobre los ingresos por alquiler a una tasa global del 17,2%.

Ejemplo: Sobre 10.000 € de ingresos netos por alquiler: 1.720 € de contribuciones sociales.

Déficit Inmobiliario

Cuando los gastos deducibles superan los ingresos por alquiler, el déficit puede imputarse a los ingresos globales (hasta 10.700 €/año).

Ejemplo: 8.000 € de alquiler menos 20.000 € de obras = -12.000 € → 10.700 € deducidos del ingreso imponible.

Ingresos por Alquiler

Rentas de alquiler vacío, gravadas con el tipo progresivo más cargas sociales.

Ejemplo: Alquiler de un piso vacío de 600 euros por mes, declarado como renta inmobiliaria.

LMNP

Alquiler Amueblado No Profesional. Régimen fiscal ventajoso que permite deducir gastos y amortización.

Ejemplo: Un apartamento amueblado de dos habitaciones alquilado a 800/mes con un 3% de amortización sobre el precio de compra.

LMNP Régimen Real

Régimen declarativo con deducción de gastos reales y amortizaciones. Suele dar cero impuestos 10 a 15 años.

Ejemplo: 12.000 euros de alquiler, 4.000 gastos, 8.000 amortización, base cero.

LMP

Arrendador Amueblado Profesional. Cuando los ingresos por alquiler superan 23.000 euros anuales y el 50% de los ingresos del hogar.

Ejemplo: 30.000 euros de alquiler y 60% de los ingresos del hogar, estatus LMP automático.

Micro-BIC

Régimen simplificado con deducción forfetaria del 50% sobre ingresos de alquiler amueblado.

Ejemplo: Para 10.000 de ingresos por alquiler, solo se gravan 5.000.

Micro-Foncier

Régimen simplificado para alquiler sin amueblar con una deducción del 30% sobre los alquileres.

Ejemplo: Para 10.000 de ingresos por alquiler, solo se gravan 7.000.

PFU (Flat Tax)

Gravamen Forfaitario Único del 30% (12,8% IRPF + 17,2% contribuciones sociales) sobre las rentas del capital.

Ejemplo: Dividendos SCI: 5.000 € × 30% = 1.500 € de flat tax.

Plusvalía Inmobiliaria

Ganancia obtenida al vender un inmueble. Gravada al 19% + 17,2% de contribuciones sociales, con deducciones progresivas según la duración de tenencia.

Ejemplo: Inmueble comprado a 150.000 € y vendido a 200.000 € tras 10 años: exoneración parcial gracias a las deducciones.

Reducción Fija

Reducción fija aplicada antes del impuesto. 50% en micro-BIC, 30% en micro-foncier.

Ejemplo: 10.000 euros de alquiler en micro-BIC, base imponible 5.000 euros.

Régimen Real

Permite deducir todos los gastos reales (obras, intereses, gastos de gestión, amortización).

Ejemplo: Ideal si tus gastos superan el 50% de tus ingresos por alquiler.

SCI

Sociedad Civil Inmobiliaria. Estructura jurídica para poseer un inmueble entre varios, con elección entre IRPF e Impuesto de Sociedades.

Ejemplo: Dos socios al 50/50: cada uno declara su parte de ingresos y gastos.

SCI en IR

Sociedad inmobiliaria gravada en IRPF. Cada socio declara su parte como renta inmobiliaria.

Ejemplo: SCI familiar 50/50, cada socio declara 5.000 de 10.000 euros de alquiler neto.

SCI en IS

Sociedad inmobiliaria gravada en sociedades. Permite amortizar pero hay doble imposición al salir.

Ejemplo: Beneficios al 15% hasta 42.500 euros, luego 25%.

TMI

Tramo Marginal de Imposición. La tasa impositiva aplicada a tu último tramo de ingresos.

Ejemplo: Con un TMI del 30%, cada euro adicional de ingreso por alquiler se grava al 30%.

Financiación

Aportación Personal

Suma invertida sin préstamo. Generalmente del 10 al 20% del precio de compra + gastos de notario.

Ejemplo: Para un inmueble de 200.000 €: aportación de 30.000 € (15%) + 15.000 € de gastos de notario.

Aval Bancario

Garantía vía un tercero (Crédit Logement) en lugar de hipoteca. Más barato y parcialmente reembolsable.

Ejemplo: 0,8 a 1% del préstamo, la mitad reembolsada al final.

Capacidad de Endeudamiento

Importe máximo que se puede pedir prestado según sus ingresos, deudas existentes y el límite del 35%.

Ejemplo: Ingresos 4.000 €/mes sin crédito → capacidad de endeudamiento de ~200.000 € a 25 años.

Efecto Palanca

Usar dinero del banco para invertir. Multiplica la rentabilidad de tu aporte.

Ejemplo: Con 20.000 de aporte, compras un inmueble de 200.000 = palanca de 10.

Flujo de caja

Diferencia entre ingresos de alquiler y todos los gastos (préstamo, impuestos, cargas). Positivo = ganas dinero cada mes.

Ejemplo: Alquiler 800 menos Préstamo 600 menos Gastos 100 = +100 de flujo de caja.

Hipoteca

Garantía real sobre el inmueble: el banco puede embargarlo y venderlo si hay impago.

Ejemplo: Gastos en torno al 1,5% del préstamo, ante notario.

Modulación de Cuota

Opción contractual para bajar o subir la cuota (frecuentemente +/- 30%).

Ejemplo: Cuota de 1.000 euros subida a 1.300 para amortizar más rápido.

Ratio de Endeudamiento

Parte de los ingresos destinada al reembolso de créditos. Límite bancario fijado en el 35%.

Ejemplo: Ingresos 3.000 €/mes, créditos 1.000 €/mes → ratio de endeudamiento del 33%.

Rendimiento Bruto

Relación entre alquiler anual y precio de compra. No tiene en cuenta los gastos.

Ejemplo: (800 x 12) / 150.000 = 6,4% bruto

Rendimiento Neto

Rendimiento después de deducir todos los gastos e impuestos. Refleja tu ganancia real.

Ejemplo: Un rendimiento neto del 5% sobre 200.000 = 10.000/año de ganancia real.

ROI

Return On Investment. Mide la rentabilidad respecto al dinero invertido (aporte + gastos).

Ejemplo: Ganancia anual 5.000 / Aporte 30.000 = 16,7% de ROI.

Seguro de Préstamo

Seguro obligatorio que cubre fallecimiento, invalidez e incapacidad laboral en el préstamo hipotecario.

Ejemplo: Tipo medio 0,25-0,40% del capital prestado, deducible en LMNP régimen real.

Suavizado de Préstamo

Combinación de varios préstamos en una cuota total constante.

Ejemplo: Préstamo a tipo cero más principal suavizados a 25 años.

TAE (TAEG)

Tasa Anual Equivalente. Incluye intereses, seguros y gastos de gestión. Permite comparar ofertas de préstamo.

Ejemplo: Tipo nominal 3,5% + seguro 0,3% + gastos = TAE 4,1%.

Tipo Fijo

Tipo de interés que no cambia durante toda la duración del préstamo.

Ejemplo: Préstamo de 200.000 euros a 25 años al 3,5% fijo: 1.001 euros al mes.

Tipo Variable

Tipo indexado a un índice (Euribor) que fluctúa. Cuota o plazo pueden cambiar.

Ejemplo: Euribor 3 meses más 1% de margen, cuota revisada anualmente.

Propiedad

Alquiler Amueblado

La vivienda está equipada con el mobiliario necesario para la vida diaria. Régimen fiscal ventajoso (LMNP).

Ejemplo: Cama, mesa, sillas, electrodomésticos... definidos por ley.

Alquiler con cargas

Monto total pagado por el inquilino cada mes incluyendo gastos.

Ejemplo: Alquiler sin cargas 700 + Gastos 100 = Alquiler con cargas 800

Alquiler Corta Duración

Alquiler por noche o semana (Airbnb, Booking). Alta rentabilidad, normas locales estrictas.

Ejemplo: Estudio en Burdeos a 80 euros por noche, máximo 120 días por año en residencia principal.

Alquiler sin Amueblar

Vivienda alquilada vacía. Régimen fiscal diferente (rentas inmobiliarias).

Ejemplo: Más simple pero fiscalmente a menudo menos ventajoso.

Alquiler sin cargas

Alquiler sin gastos recuperables. Base para calcular el rendimiento.

Ejemplo: El alquiler sin cargas sirve como base para calcular el rendimiento.

Arrendamiento Comercial

Contrato para locales comerciales. Duración 9 años (3-6-9), fuerte protección del arrendatario.

Ejemplo: Tienda alquilada a un comerciante, indexada al ILC.

Clasificación DPE

Nota de A (muy eficiente) a G (despilfarrador) según consumo y emisiones.

Ejemplo: Una vivienda F o G ya no puede alquilarse (ley Clima).

Contrato de Movilidad

Alquiler amueblado de corta duración (1 a 10 meses) para personas en movilidad.

Ejemplo: Estudiante de prácticas 6 meses, contrato de movilidad sin fianza.

Copropiedad

Régimen jurídico de un edificio dividido en unidades. Cada copropietario paga gastos comunes de mantenimiento.

Ejemplo: Gastos de comunidad: ascensor, portero, jardines → 150-300 €/mes.

DPE (Certificado Energético)

Diagnóstico de Rendimiento Energético. Clasifica la vivienda de A (muy eficiente) a G (sumidero energético). Obligatorio para alquilar.

Ejemplo: Un DPE F o G prohíbe el alquiler desde 2025 (Ley de Clima).

Superficie Carrez

Superficie habitable privada medida según la ley Carrez. Excluye superficies bajo 1,80 m de altura y anexos.

Ejemplo: Un piso de 3 habitaciones con 65 m² Carrez puede tener 72 m² de superficie total.

Superficie Habitable

Superficie de los espacios cerrados y cubiertos, sin muros, conductos ni desvanes no acondicionados.

Ejemplo: Un piso de 3 habitaciones de 70 m² puede tener 65 m² habitables.

Tasa de Vacancia

Período sin inquilino. En promedio 1 mes por año = 8% de vacancia.

Ejemplo: 8% sobre un alquiler de 800 = 768 de alquiler promedio real.

Tensión del Mercado de Alquiler

Relación entre la demanda y la oferta de viviendas en una zona. Mayor tensión significa menor riesgo de vacancia.

Ejemplo: París, Lyon, Burdeos = zonas de alta tensión → vacancia prácticamente nula.

Gastos

CFE

Contribución Territorial de Empresas. Impuesto para arrendadores amueblados si la facturación supera 5.000.

Ejemplo: Variable según el municipio, a menudo 200-500/año.

Gastos de Comunidad

Gastos comunes (mantenimiento, ascensor, conserje, zonas verdes) repartidos entre propietarios.

Ejemplo: Edificio haussmanniano con ascensor: 250 a 350 euros mensuales para un piso de 3 habitaciones.

Gastos de Gestión

Comisión de la agencia inmobiliaria por gestionar el alquiler (búsqueda de inquilino, recibos, etc.).

Ejemplo: Generalmente 6-8% del alquiler para una gestión completa.

Gastos Recuperables

Gastos pagados por el casero pero facturados al inquilino (agua, ascensor, basuras).

Ejemplo: Gastos de comunidad de 200 euros mensuales, 120 recuperables.

Impuesto de Habitación

Impuesto local, suprimido en residencia principal pero mantenido en segundas residencias.

Ejemplo: Segunda residencia en Annecy: 1.800 euros al año.

Impuesto Predial

Impuesto anual pagado por el propietario. Varía según el municipio y el valor catastral.

Ejemplo: Puede representar 1 a 2 meses de alquiler según la ciudad.

Seguro de Impagos

Garantía de Impagos de Alquiler. Cubre impagos y daños del inquilino.

Ejemplo: Generalmente 2,5-3,5% del alquiler anual.

Seguro de Propietario

Seguro de Propietario No Ocupante. Protege al propietario contra daños cuando la propiedad está alquilada.

Ejemplo: Aproximadamente 100-200/año según la superficie.

Tasa de Basuras

Tasa por recogida de residuos. Recuperable del inquilino.

Ejemplo: 180 euros al año, repercutida íntegramente al inquilino.

Adquisición

Condición Suspensiva

Cláusula que anula la venta si no se cumple (concesión del préstamo, urbanismo).

Ejemplo: Denegación del préstamo en 45 días, contrato anulado y arras devueltas.

Contrato de Arras

Precontrato que vincula a ambas partes, salvo derecho de desistimiento de 10 días.

Ejemplo: Arras firmadas en mayo, escritura en julio tras concesión del préstamo.

Escritura Pública

Acto firmado ante notario que transmite oficialmente la propiedad.

Ejemplo: Escritura firmada 3 meses tras las arras, entrega de llaves el mismo día.

Gastos de Notaría

Gastos de adquisición que incluyen impuestos y honorarios del notario. Aproximadamente 7-8% en viviendas de segunda mano.

Ejemplo: Para un inmueble de 200.000: aproximadamente 15.000 en gastos.

Honorarios de Agencia

Comisión de la agencia inmobiliaria por la venta. A cargo del comprador o del vendedor.

Ejemplo: Generalmente 3-5% del precio de venta.

Impuesto de Transmisión

Impuestos pagados en la adquisición, principalmente por los departamentos (5,80%).

Ejemplo: Inmueble de 200.000 euros: unos 11.600 euros de impuestos.

Mercado

DVF (Datos de Transacciones Inmobiliarias)

Base de datos pública de todas las transacciones inmobiliarias en Francia.

Ejemplo: Consulte los precios reales de venta en su barrio durante los últimos 5 años.

ICC (Índice del Coste de Construcción)

Índice que refleja la evolución de los costes de construcción nueva. Utilizado para algunos contratos comerciales.

Ejemplo: ICC T2 2025 = 2.227 → sirve de base para revisar los alquileres comerciales.

IRL (Índice de Referencia de Alquileres)

Índice de Referencia de Alquileres publicado trimestralmente por el INSEE. Limita la revisión anual de los alquileres.

Ejemplo: IRL T3 2025 = 145,47 → subida máxima del alquiler: +3,2% respecto al año anterior.

Ley Clima

Ley de 2021 que prohíbe progresivamente alquilar viviendas ineficientes (G 2025, F 2028, E 2034).

Ejemplo: Vivienda G: no podrá alquilarse después de 2025.

Precio por m²

Precio medio del metro cuadrado en una zona. Indicador clave para evaluar un inmueble respecto al mercado local.

Ejemplo: París 16: ~11.000 €/m² vs Mulhouse: ~1.200 €/m², con rendimiento bruto comparable.

Régimen Denormandie

Incentivo fiscal para comprar inmuebles antiguos a reformar en ciudades medianas seleccionadas.

Ejemplo: Reducción fiscal hasta 21% del precio en 12 años con 25% de obras.

Zona Tensionada

Zona donde la demanda supera con fuerza la oferta. Control de alquileres y fiscalidad específica.

Ejemplo: París, Burdeos, Lyon: control de alquileres en vigor.

Estrategia

Autofinanciación

Cuando los alquileres cubren el 100% de gastos, crédito e impuestos. Cash-flow ≥ 0 €.

Ejemplo: Alquiler 900 € menos Crédito 650 € menos Gastos 150 € menos Impuestos 50 € = +50 € → autofinanciado.

Desmembramiento

Separación entre nuda propiedad y usufructo. Potente herramienta fiscal y patrimonial.

Ejemplo: Los padres transmiten la nuda propiedad a los hijos y conservan el usufructo.

Estrategia Patrimonial

Enfoque de inversión orientado a la constitución de patrimonio a largo plazo en lugar del cash-flow inmediato.

Ejemplo: Comprar en París con un rendimiento del 3% pero una plusvalía esperada del 20% en 10 años.

Holding

Sociedad matriz que posee participaciones en otras sociedades. Optimiza fiscalidad y sucesión.

Ejemplo: Holding en IS con 3 SCI patrimoniales, dividendos al 5%.

Marchante Inmobiliario

Actividad comercial de compraventa, sujeta a IVA e impuesto de sociedades.

Ejemplo: Compra a 150.000 euros, obras 30.000, venta a 220.000 en el año.

Nuda Propiedad

Derecho a poseer un bien sin usarlo ni percibir sus rentas (reservadas al usufructuario).

Ejemplo: Compra en nuda propiedad con descuento del 30% sobre el precio de mercado.

Venta en Renta Vitalicia

Venta a cambio de un capital inicial y renta vitalicia hasta el fallecimiento.

Ejemplo: Capital de 50.000 euros y renta mensual de 800 euros, piso libre al fallecimiento.