Kreditrahmen und Wahl der Stadt: wie viel du investieren kannst, und wo

Die Bank leiht dir Geld nicht nach dem, was du kaufen willst, sondern nach dem, was du zurückzahlen kannst, ohne dich finanziell zu erdrücken. Die offizielle HCSF-Regel deckelt deine Verschuldungsquote bei 35 % des Nettoeinkommens, Versicherung inklusive. Mit 3.500 Euro netto pro Monat und keinem laufenden Kredit liegt deine maximale Monatsrate bei rund 1.225 Euro.

Diese Rate muss alles abdecken: den künftigen Mietkredit, deinen Autokredit, deinen Studienkredit, sogar einen Konsumkredit. Wenn du bereits 300 Euro pro Monat zahlst, bleiben 925 Euro für das Mietprojekt. Die Bank prüft auch dein Restbudget zum Leben: 800 bis 1.200 Euro Minimum für eine Einzelperson, 1.800 Euro für ein Paar, plus 400 Euro pro Kind.

Dann wandelst du diese Rate in Kreditkapital um. Bei einem Durchschnittszinssatz von 3,8 % auf 25 Jahre ergeben 925 Euro pro Monat rund 192.000 Euro an Kreditkapital. Auf 20 Jahre finanziert dieselbe Rate nur noch 155.000 Euro. Eine längere Laufzeit erhöht den Rahmen, verteuert aber die Gesamtkosten des Kredits.

Banken rechnen die künftigen Mieten nicht zu 100 % an. Sie wenden standardmäßig einen Abschlag von 30 % an, also einen Ansatz von 70 %. Wenn du 600 Euro Monatsmiete erwartest, behält die Bank in deiner Einkommensrechnung nur 600 \times 0{,}7 = 420 Euro.

Dieser Abschlag deckt Leerstand, nicht umlagefähige Kosten und Steuern ab. Er schützt die Bank vor zu optimistischen Anträgen. Direkte Folge: eine Mietimmobilie finanziert sich aus Sicht der Bank niemals vollständig selbst, auch wenn sie es in der Realität tut.

Für einen Investor mit bereits einer oder zwei Immobilien gilt die Regel kumulativ. Die Bank rechnet deine bestehenden Raten weiterhin als Schulden, schreibt aber nur 70 % der Mieten gegen. Genau das bremst Mehrobjektportfolios: jeder neue Kredit belastet die Maschine zusätzlich.

Mit 250.000 Euro Gesamtkapazität (Eigenkapital plus Kredit) inklusive Notargebühren ändert sich radikal, was du je nach Stadt kaufen kannst. In Paris oder im Zentrum von Lyon bekommst du ein 18 bis 22 m² Studio, das für 550 bis 650 Euro pro Monat vermietet wird. Die Bruttorendite liegt bei rund 3 %, und der Cashflow bleibt nach Kredit, Kosten und Steuern dauerhaft negativ.

In einer dynamischen Mittelstadt wie Tours, Reims, Le Mans oder Angers kauft dasselbe Budget eine 2-Zimmer-Wohnung von 45 bis 55 m² oder eine kleine 3-Zimmer-Wohnung, die für 650 bis 800 Euro pro Monat vermietet wird. Die Bruttorendite steigt auf 5 oder 6 %. Mit einem Standardkredit zielst du auf einen neutralen Cashflow, manchmal leicht positiv bei ausreichendem Eigenkapital.

In einer Kleinstadt oder am Stadtrand (Saint-Étienne, Limoges, Umland von Reims) zahlen 250.000 Euro eine 70 m² 3-Zimmer-Wohnung oder sogar ein kleines Renditehaus. Gesamtmieten können 900 Euro pro Monat überschreiten. Die Bruttorendite klettert auf 7 %, und der Cashflow wird ab dem ersten Monat positiv. Die Kehrseite: höheres Leerstandsrisiko und langsamere Wertsteigerung.

In deiner eigenen Stadt zu investieren bedeutet, die Verwaltung selbst in der Hand zu behalten. Du besichtigst die Immobilie so oft du willst vor dem Kauf. Du wählst deinen Mieter persönlich aus. Du behebst einen Wasserschaden in 30 Minuten, anstatt einen Notfallhandwerker 200 km entfernt zu bezahlen.

Du kennst auch den lokalen Markt besser als jeder externe Investor. Du weißt, welche Viertel im Aufschwung sind, welche zu Unrecht einen schlechten Ruf haben, und für wie viel eine 2-Zimmer-Wohnung wirklich vermietet wird, nicht nur der online angegebene Preis. Dieses Wissen ist oft mehrere Renditepunkte wert.

Der Haken ist, wenn deine Stadt zu teuer für dein Budget ist. Wenn du in Bordeaux oder Annecy lebst, deckelt die lokale Rendite bei 3 %, und der Bankenhebel funktioniert nicht mehr. Du zahlst für die Lage statt für die Rentabilität. In diesem Fall kostet dich die Bindung an die Nähe mechanisch mehrere Tausend Euro pro Jahr.

Erste Bedingung: eine Nettorendite, die hoch genug ist, um die delegierte Verwaltung zu absorbieren. Eine Immobilienagentur nimmt 7 bis 10 % der Mieten inklusive Mehrwertsteuer plus eine Monatsmiete für die Vermietung. Auf eine Miete von 700 Euro sind das rund 700 bis 850 Euro Verwaltungskosten pro Jahr. Wenn deine Immobilie lokal 6 % netto bringt, muss sie mindestens 7 % bringen, um aus der Ferne genauso performant zu sein.

Zweite Bedingung: ein wirklich angespannter Markt. Die Mietnachfrage muss dokumentiert sein, nicht angenommen. Prüfe die Locservice-Spannungspunktzahl, die durchschnittliche Wiedervermietungszeit der Anzeigen auf SeLoger und die INSEE-Leerstandsquote der Gemeinde. Eine Stadt mit 5 % Leerstand und einem Monat durchschnittlicher Verzögerung ist gesund. Über 8 % Leerstand setzt du deinen Cashflow Mehrmonatslücken aus.

Dritte Bedingung: ein verlässlicher Kontakt vor Ort. Entweder ein Verwandter, der alle sechs Monate vorbeischauen kann, eine seriöse Hausverwaltung oder ein Concierge-Service für die Kurzzeitvermietung. Ohne physische Anlaufstelle unterschreibst du blind für 20 Jahre, und die erste größere Panne kostet dreimal so viel wie nötig.

Fünf Fragen, die du dir stellen solltest, bevor du deine Investitionszone festlegst. Wie viel leiht mir die Bank tatsächlich angesichts meines Einkommens und meiner laufenden Kredite? Bietet mir meine eigene Stadt mit diesem Budget eine Immobilie mit über 5 % Nettorendite? Bin ich bereit, die Verwaltung zu 8 % der Mieten zu delegieren, wenn ich weiter weg gehe? Habe ich einen verlässlichen Kontakt vor Ort für unvorhergesehene Ereignisse? Ist mein Halteshorizont lang genug, mindestens 8 Jahre, um eine Marktdelle zu absorbieren?

Der klassische Fehler ist, sich auf ein einziges Kriterium festzulegen: ich will in der Nähe investieren, ohne die Rendite zu prüfen, oder ich will Rendite, ohne die Distanzkosten zu berücksichtigen. Beide Entscheidungen für sich genommen führen zu negativem Cashflow oder unverwaltbaren Immobilien. Die richtige Wahl liegt am Schnittpunkt der zwei Bedingungen: was die Bank erlaubt, und was der Markt belohnt.

Buy&Rent ermöglicht es, beide Fragen gleichzeitig zu simulieren. Du gibst dein Gehalt und deine laufenden Kredite ein, um deinen Kreditrahmen abzuschätzen, dann vergleichst du mehrere Immobilien in mehreren Städten mit ihrer Nettorendite, ihrem Cashflow und ihrem Investmentscore. In wenigen Minuten siehst du, ob die Stadt 30 Minuten von zu Hause die angespannte Metropole, von der du geträumt hast, ausschlägt.