Was ist eine SCI und warum gründet man eine
Die Societe Civile Immobiliere (SCI) ist eine Rechtsform, die es mehreren Personen (den Gesellschaftern) ermöglicht, gemeinsam Immobilienvermögen zu halten und zu verwalten. Jeder Gesellschafter hält Anteile im Verhältnis zu seiner Einlage, und Entscheidungen werden gemäß der Satzung gemeinsam getroffen.
Eine SCI wird gegründet, um als Paar, Familie oder mit Freunden zu investieren, die Vermögensübertragung zu erleichtern (durch schrittweise Anteilsschenkung) oder das Immobilienvermögen vom Privatvermögen zu trennen. Sie bietet auch eine Struktur für Gemeinschaftsinvestitionen ohne Rückgriff auf die Bruchteilsgemeinschaft (indivision).
Eine SCI (Societe Civile Immobiliere) ist eine Rechtsform, die es mehreren Gesellschaftern ermöglicht, Immobilienvermögen zu halten und zu verwalten. Sie erleichtert die Übertragung und bietet spezifische Steueroptionen.
SCI unter Einkommensteuer (IR) oder Körperschaftsteuer (IS): zwei steuerliche Optionen
Standardmäßig unterliegt die SCI der Einkommensteuer (IR): Die Einkünfte werden direkt bei jedem Gesellschafter anteilig in seinem persönlichen Steuersatz besteuert. Sie ist steuerlich transparent, als ob jeder Gesellschafter die Immobilie direkt hielte.
Die SCI kann auch zur Körperschaftsteuer (IS) optieren. In diesem Fall wird die Gesellschaft auf ihre Gewinne besteuert (15 % bis 42.500 Euro, dann 25 %). Der Hauptvorteil: Die SCI unter IS kann die Immobilie abschreiben, ähnlich wie beim LMNP. Der Nachteil: Veräußerungsgewinne werden auf den abgeschriebenen Wert berechnet, was die Steuerbelastung beim Verkauf erhöht.
| Kriterium | SCI (Einkommensteuer) | SCI (Körperschaftsteuer) |
|---|---|---|
| Besteuerung | Einkommensteuer der Gesellschafter | Körperschaftsteuer |
| Abschreibung | Nein | Ja |
| Veräußerungsgewinn | Privatpersonenregime | Professionelles Regime |
| Übertragung | Gesellschaftsanteile | Gesellschaftsanteile |
Die praktischen Vorteile einer SCI
Eine SCI erleichtert die gemeinsame Verwaltung: Die Satzung definiert die Verwaltungsregeln, die Befugnisse des Geschäftsführers und die Gewinnverteilung. Sie vermeidet die Probleme der Bruchteilsgemeinschaft, bei der jede Entscheidung Einstimmigkeit erfordert.
Für die Vermögensübertragung ermöglicht die SCI eine schrittweise Anteilsschenkung an Kinder unter Nutzung der Steuerfreigrenzen (100.000 Euro pro Elternteil und Kind alle 15 Jahre). Der Wert der Anteile kann zudem um 10 bis 15 % gegenüber dem Immobilienwert abgeschlagen werden, was die Schenkungsteuer reduziert.
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Vorteile der SCI
Nachteile, die man kennen sollte
Eine SCI verursacht laufende Kosten: Gründungsgebühren (1.500 bis 3.000 Euro), Pflichtbuchhaltung (besonders unter IS), jährliche Gesellschafterversammlung. Der Verwaltungsaufwand ist höher als beim Direktbesitz.
Bei der SCI unter IS reduziert die Abschreibung zwar die jährliche Steuer, erzeugt aber einen erheblichen latenten Veräußerungsgewinn bei einem Verkauf. Man muss langfristig denken und keinen kurzfristigen Verkauf planen.
Banken sind bei der Finanzierung einer SCI manchmal anspruchsvoller: höherer Eigenkapitalanteil, persönliche Bürgschaften der Gesellschafter, teilweise leicht höhere Zinsen.
Eine SCI erfordert Gründungskosten (1.000-2.500 EUR), eine obligatorische Buchhaltung bei Körperschaftsteuer, jährliche Verwaltungsformalitäten, und der Veräußerungsgewinn bei Körperschaftsteuer wird auf Basis des Nettobuchwertes berechnet (weniger günstig beim Wiederverkauf).
Für wen eignet sich die SCI
Die SCI ist sinnvoll, wenn Sie gemeinsam investieren (Paar, Familie, Partner), wenn Sie ein Ziel der Vermögensübertragung verfolgen oder wenn Sie langfristig ein strukturiertes Immobilienportfolio aufbauen möchten. Für eine erste Einzelinvestition ist der Direktbesitz im LMNP-Regime oft einfacher und steuerlich effizienter.
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