Eigenkapital und Hebel: die Zone, in der dein Kredit zur Falle wird

Dein Eigenkapital ist der einzige Parameter, den du vor der Unterschrift vollständig steuerst. Der Preis hängt vom Markt ab, der Zinssatz von der Bank, die Rendite vom Mieter. Dein Eigenkapital legst du selbst fest. Und es entscheidet, ob der Hebeleffekt für dich oder gegen dich arbeitet.

Der Hebeleffekt ist der bekannte Mechanismus: du nutzt Bankgeld, um die Rendite deines eigenen Kapitals zu vervielfachen. Solange die Nettorendite der Immobilie die Gesamtkosten des Kredits (Zins plus Versicherung) übersteigt, fügt jeder geliehene Euro deinem realen Vermögen hinzu. Wird die Spanne enger, verlangsamt sich der Hebel. Wird die Spanne negativ, kostet der Kredit dich mehr, als er einbringt.

Dein Eigenkapital regelt die Hebelintensität. Mit 30 % Eigenkapital ist der Hebel moderat: dein Geld arbeitet, aber du kassierst auch in absoluten Zahlen. Mit 10 % ist der Hebel stark. Mit 0 % (110 %-Finanzierung) ist er maximal, aber der kleinste Schock kippt die gesamte Operation in die Fallenzone.

Nehmen wir eine 200.000 Euro Wohnung, die für 850 Euro pro Monat vermietet wird (Bruttorendite 5,1 %), mit 2.800 Euro Jahreskosten. Das Nettoeinkommen vor Steuern beträgt 7.400 Euro pro Jahr. Berechnen wir den ROE und den Cashflow auf 25 Jahre bei 3,8 % für drei Eigenkapitalstufen.

Mit 30 % Eigenkapital (60.000 Euro plus 15.000 Euro Notarkosten) leihst du 140.000 Euro, also 720 Euro pro Monat. Der Cashflow ist positiv bei rund 110 Euro pro Monat. Mit jährlich getilgtem Kapital von rund 3.800 Euro liegt dein Gesamtgewinn bei rund 5.000 Euro pro Jahr für 75.000 Euro Investition. Der ROE liegt bei 6,7 %.

Mit 10 % Eigenkapital (20.000 Euro plus 15.000 Euro Notarkosten) leihst du 180.000 Euro, also 930 Euro pro Monat. Der Cashflow ist negativ bei rund 100 Euro pro Monat, aber du tilgst 4.800 Euro Kapital pro Jahr. Gesamtgewinn rund 3.600 Euro pro Jahr für 35.000 Euro Investition. ROE 10,3 %. Mit 0 % Eigenkapital (110 % des Preises, Gebühren inklusive) leihst du 220.000 Euro, also 1.140 Euro pro Monat. Cashflow negativ bei rund 350 Euro pro Monat, aber kein investiertes Geld. Der theoretische ROE wird unendlich, und das Risiko wird extrem.

Der Hebel wird negativ, wenn die Nettorendite der Immobilie unter die Gesamtkosten des Kredits fällt. Bei einem Zinssatz von 3,8 % und einer Versicherung von 0,3 % liegen die Gesamtkosten bei rund 4,1 %. Fällt deine Nettorendite darunter, verliert jeder geliehene Euro Geld, statt welches zu erzeugen.

Die Falle steckt nicht nur in der Anfangsrendite. Eine Immobilie mit 4,5 % Nettorendite auf dem Papier kann in den negativen Bereich kippen, sobald etwas passiert: 2 Monate Leerstand, eine Erhöhung der Grundsteuer, unerwartete größere Arbeiten, IRL-Mietdeckel über drei aufeinanderfolgende Jahre. Je geringer dein Eigenkapital, desto dünner ist deine Sicherheitsmarge.

Die praktische Regel erfahrener Investoren: einen Mindestabstand von 1,5 Punkten zwischen Nettorendite und Kreditkosten verlangen, um Schocks zu absorbieren. Bei 3,8 % Zins bedeutet das eine Mindest-Nettorendite von 5,5 %, bevor du dein Eigenkapital unter 15 % senken darfst.

Vier konkrete Signale sagen dir, dass du dich der Fallenzone näherst, alle vor der Unterschrift gegenzuprüfen. Das erste ist eine Spanne Rendite-Zins unter 1,5 Punkten: wenn deine Immobilie 4,5 % netto bringt und dein Kredit 4,1 % kostet, kann die Spanne von 0,4 Punkten den kleinsten Aussetzer nicht absorbieren.

Das zweite Signal ist ein struktureller, nicht konjunktureller, negativer Cashflow: wenn die Monatsrate die Nettomiete selbst bei einem perfekten Mieter und null Leerstand übersteigt, ist das ein rotes Tuch. Das dritte Signal ist eine regionale Leerstandsquote über 8 %: prüfe die INSEE-Leerstandsquote der Gemeinde. Darüber hinaus ist deine Null-Leerstand-Annahme statistisch unrealistisch.

Das vierte Signal ist ein gefährdeter Wiederverkauf: wenn der lokale Markt seit 5 Jahren laut DVF-Daten stagniert oder sinkt, verwandelt jeder Wiederverkaufsbedarf vor 8 Jahren einen Preisverlust in einen gehebelten Verlust. Keines dieser Signale für sich genommen disqualifiziert ein Geschäft. Aber zwei kumulierte Signale schieben die Wahrscheinlichkeit eines negativen Hebels über 50 %. Bei drei Signalen gebietet die Vorsicht, dein Eigenkapital zu erhöhen, dein Angebot zu senken oder zur nächsten zu wechseln.

Es gibt kein universelles optimales Eigenkapital. Es hängt von deinem Profil und deiner persönlichen Sicherheitsmarge ab. Ein Anfänger oder vorsichtiger Investor zielt auf 20 bis 30 % Eigenkapital. Du behältst Spielraum, dein Cashflow ist von Tag eins an positiv, und du absorbierst zwei oder drei Überraschungen ohne Panik.

Ein erfahrenes Profil mit verfügbaren Cashreserven kann 5 bis 10 % anpeilen. Du maximierst den Hebel, hältst aber mindestens 6 Monatsraten in Reserve, um Leerstände und unerwartete Arbeiten abzudecken. Ohne dieses Polster ist 10 % Eigenkapital eine falsch gute Idee: der erste längere Leerstand bringt dich in Verzug.

0 % Eigenkapital bleibt ein Sonderfall für Profile, die drei Bedingungen erfüllen: eine ausgezeichnete Bankakte (lange Festanstellung, solides Einkommen, aktuelle Verschuldungsquote unter 20 %), eine sehr ertragreiche Immobilie (Nettorendite über 7 %) und eine Notreserve in Höhe von mindestens 12 Monatsraten. Ohne diese drei Elemente ist 110 % eine Wette, keine Strategie.

Die Entscheidungsregel passt in einen Satz: dein Eigenkapital muss umgekehrt proportional zur Sicherheitsmarge der Immobilie sein. Je angespannter der Deal, niedrige Rendite und unsicherer Markt, desto höher muss das Eigenkapital sein. Je solider der Deal, Rendite über 6 %, dynamische Stadt, dokumentierte Mietnachfrage, desto stärker kannst du den Hebel pushen.

Der teuerste Fehler ist, maximale Hebelung auf einer mittelmäßigen Immobilie anzustreben, weil YouTube-Videos das empfehlen. 0 % Eigenkapital funktioniert nur bei einer ausgezeichneten Immobilie mit einer makellosen Akte. Bei einer mittelmäßigen Immobilie verwandelt es eine neutrale Investition in einen sicheren Verlust binnen 5 Jahren.

Buy&Rent ermöglicht es, alle drei Szenarien parallel zu testen. Du gibst die Immobilie einmal ein, schiebst das Eigenkapital von 0 auf 30 %, und das Tool berechnet Cashflow, ROE und Sicherheitsmarge für jede Option neu. In 30 Sekunden siehst du, ob die Immobilie maximalen Hebel verträgt oder ob du auf Sicherheit spielen musst.