Legge Pinel: schema chiuso dal 31/12/2024
Cos'è questo dispositivo?
Lo schema Pinel era una riduzione fiscale per investimento in alloggi nuovi o in VEFA in zone tese (A bis, A, B1). Aliquota di riduzione del 12, 18 o 21% del prezzo di costo per 6, 9 o 12 anni di impegno, limitata a 300.000 EUR. Dal 1 gennaio 2025 chiuso definitivamente per NUOVE acquisizioni.
Requisiti
Lo schema era riservato a: alloggi nuovi o in VEFA, zone A bis, A, B1 (zone tese). Zona B2 esclusa progressivamente. Impegno di locazione vuota 6, 9 o 12 anni. Rispetto dei tetti di affitto dipendenti dalla zona e dei tetti di redditi degli inquilini. Nessuna nuova sottoscrizione possibile dal 1 gennaio 2025.
Vantaggi fiscali
Per gli investitori già impegnati prima del 31/12/2024 i vantaggi restano validi: riduzione fiscale distribuita sull'impegno, limitata a 6.000 EUR/anno massimo (21% su 12 anni di 300.000 EUR / 12). Resta cumulabile con déficit foncier sulle spese non legate all'investimento Pinel.
Svantaggi e limiti
Per nuovi investitori: nessun accesso possibile. Per investitori già impegnati: vincoli ancora in vigore (tetti di affitto spesso sotto mercato, zone tese a volte sature, impegno lungo con sanzione in caso di rivendita anticipata). La fine dello schema segna una volontà politica di ricentrare la defiscalizzazione sull'antico ristrutturato.
Per chi è adatto questo dispositivo?
Pinel non è più adatto per un NUOVO investimento (schema chiuso). Per investitori GIÀ impegnati: continuare il programma per ricevere la riduzione fiscale completa. Gli investitori che cercavano Pinel devono rivolgersi a Denormandie, LMNP, déficit foncier o investimento classico.
Esempio numerico
Caso tipo di un investitore impegnato nel 2023: appartamento nuovo a Nantes a 250.000 EUR, impegno 12 anni, riduzione Pinel 21%. Riduzione totale: 52.500 EUR. Distribuzione: 5.250 EUR/anno per 6 anni, poi 4.375 EUR/anno per 3 anni, poi 1.458 EUR/anno gli ultimi 3 anni. L'investitore riceve queste riduzioni fino al 2034-2035.
Come si confronta con altri dispositivi?
Pinel chiuso, le alternative nel 2026 sono: Denormandie (stesso principio ma su antico ristrutturato), LMNP al reale (locazione mobiliata con ammortamento), déficit foncier (per trasformare lavori in risparmio fiscale immediato), SCI con IS (per grandi patrimoni). Usa il comparatore Buy&Rent per identificare la migliore alternativa.