Legge Malraux: restauro e riduzione fiscale
Cos'è questo dispositivo?
La legge Malraux è uno schema fiscale patrimoniale per il restauro di immobili situati in settori protetti o siti patrimoniali notevoli (SPR). Offre una riduzione fiscale diretta del 22% o 30% dell'importo dei lavori di restauro completati (secondo zona), limitata a 400.000 EUR di lavori su 4 anni consecutivi.
Requisiti
Immobile in sito patrimoniale notevole (SPR) coperto da PSMV (aliquota 30%) o PVAP (aliquota 22%). Lavori di restauro COMPLETO. Validazione preventiva ABF e autorizzazione urbanistica. Impegno di locazione vuota 9 anni come residenza principale. Lavori da eseguire entro 4 anni.
Vantaggi fiscali
Vantaggio molto significativo: a 30%, 400.000 EUR di lavori generano 120.000 EUR di riduzione, distribuiti sull'anno di pagamento (senza tetto delle nicchie a 10.000 EUR/anno). Malraux sfugge al tetto globale delle nicchie fiscali, uno dei rari schemi aperti ai nuclei a forte fiscalità.
Svantaggi e limiti
Ticket d'ingresso alto: immobili tipicamente 500.000 EUR a 1,5 M EUR con lavori sostanziali. Redditività locativa generalmente bassa (3-4%). Lavori strettamente inquadrati dagli ABF, che aumenta costi e durata. Rivendita possibile ma perde l'effetto patrimoniale se interviene prima della fine dell'impegno di 9 anni.
Per chi è adatto questo dispositivo?
Destinato a: forte fiscalità (aliquota 41% o 45%, esposizione IFI), significativa capacità d'investimento (500.000 EUR+), visione patrimoniale a lungo termine, affinità per il patrimonio costruito antico, nessun bisogno di cash flow immediato.
Esempio numerico
Caso tipo: appartamento in edificio storico a Bordeaux, prezzo 600.000 EUR, lavori Malraux 300.000 EUR su 3 anni (PSMV, aliquota 30%). Riduzione: 300.000 × 30% = 90.000 EUR, cioè 30.000 EUR/anno per 3 anni. A 45% di aliquota l'investitore risparmia 30.000 EUR di imposta reale annua per 3 anni.
Come si confronta con altri dispositivi?
Malraux vs Monuments Historiques: MH permette deduzione integrale senza tetto ma esige classificazione MH. Malraux più accessibile (settori protetti) ma limitato a 400.000 EUR di lavori. Malraux vs Denormandie: Denormandie limitato a 300.000 EUR di prezzo di costo TOTALE; Malraux a 400.000 EUR di lavori soli. Malraux più potente per operazioni high-end.