LMP: status di Locatore Mobiliato Professionale

Cos'è questo dispositivo?

Lo status LMP (Locatore Mobiliato Professionale) è la versione professionale di LMNP. Si applica automaticamente quando ENTRAMBE le condizioni seguenti sono soddisfatte: ricavi annui da locazione mobiliata superiori a 23.000 EUR E ricavi superiori agli altri redditi d'attività del nucleo. Nessuna opzione: il passaggio è meccanico.

Requisiti

Tre condizioni: 1) Ricavi mobiliati > 23.000 EUR/anno. 2) Questi ricavi > 50% dei redditi del nucleo fiscale. 3) Iscrizione RCS soppressa dal 2020: lo status LMP è ora puramente fiscale-sociale. L'attività deve essere dichiarata (P0i) e tenuta una contabilità commerciale.

Vantaggi fiscali

Vantaggio principale: imputazione delle perdite sul reddito globale senza soglia. In LMNP le perdite sono imputabili solo ai redditi da locazione mobiliata; in LMP all'intero reddito del nucleo. Alla vendita: possibile esenzione totale dopo 5 anni (art. 151 septies CGI) se i ricavi non superano 90.000 EUR.

Svantaggi e limiti

LMP è soggetto ai contributi sociali SSI (35-45% del risultato fiscale), con contributi minimi anche in caso di perdita. Questo può trasformare uno status fiscalmente vantaggioso in trappola sociale. Il passaggio non è opzionale: bisogna gestire i ricavi.

Per chi è adatto questo dispositivo?

LMP è rivolto a investitori con grande patrimonio mobiliato che vogliono massimizzare l'imputazione delle perdite, con alta aliquota marginale, accettano i contributi sociali e mirano all'esenzione plusvalenza a 5 anni.

Esempio numerico

Caso tipo: 3 appartamenti mobiliati a Marsiglia, ricavi 36.000 EUR/anno. Altri redditi del nucleo 40.000 EUR: resta LMNP. Se in pensione scendono a 30.000 EUR: passaggio a LMP. 10.000 EUR di perdita imputa 30.000 EUR di redditi = ~3.000 EUR di risparmio a 30% di aliquota.

Come si confronta con altri dispositivi?

LMP vs LMNP: LMP vince per grandi patrimoni con perdite iniziali; LMNP per patrimoni modesti (no contributi sociali). LMP vs SCI con IS: LMP permette imputazione sul reddito globale ma subisce contributi sociali. SCI IS più interessante con redditività stabile alta.

Domande frequenti

Lo status LMP è opzionale?▾

No, è strettamente automatico: quando le soglie sono superate, il contribuente passa a LMP. L'unico modo per evitarlo è gestire i ricavi per restare sotto le soglie.

Quali contributi sociali si applicano a LMP?▾

Gli LMP rientrano nella SSI (Sicurezza Sociale degli Indipendenti). Aliquota globale tra 35% e 45% del risultato fiscale, con minimi forfettari anche in perdita. Questi contributi sono deducibili l'anno successivo.

Si può tornare a LMNP dopo essere stati LMP?▾

Sì, se le condizioni di ricavi o proporzione non sono più soddisfatte, lo status torna automaticamente a LMNP. Attenzione: il passaggio a LMP è di solito più vantaggioso a medio termine per le esenzioni plusvalenza.

LMP evita davvero la plusvalenza?▾

A condizioni, sì: l'art. 151 septies CGI prevede esenzione totale dopo 5 anni di attività se i ricavi annui IVA esclusa non superano 90.000 EUR (scalando fino a 126.000 EUR).