LMNP: tutto sullo status di Locatore Mobiliato Non Professionale
Cos'è questo dispositivo?
Lo status LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel - Locatore Mobiliato Non Professionale) si applica a chi affitta un immobile mobiliato dichiarando i redditi come BIC (utili commerciali) anziché come redditi da locazione. Accessibile dal primo affitto, con solo dichiarazione di attività (modulo P0i) entro 15 giorni. Due regimi: micro-BIC (riduzione 50%) o regime reale (deduzione delle spese reali + ammortamento).
Requisiti
Per restare in LMNP i ricavi annui da locazione mobiliata NON devono superare 23.000 EUR NÉ rappresentare oltre il 50% dei redditi del nucleo fiscale. Se entrambe le condizioni sono superate, lo status passa automaticamente a LMP. L'immobile deve essere affittato mobiliato secondo il decreto del 31 luglio 2015.
Vantaggi fiscali
Il principale vantaggio sotto il regime reale è l'ammortamento contabile: ogni anno si deduce una frazione del valore dell'immobile e del mobilio (~2-3% l'anno sul fabbricato, 10-20% sul mobilio). Combinato con le spese deducibili, spesso annulla l'imposizione sugli affitti per 10-15 anni. Con il micro-BIC: imposta solo sul 50% degli affitti.
Svantaggi e limiti
Il regime reale impone contabilità rigorosa (300-600 EUR/anno con un commercialista). L'ammortamento non è trasferibile ad altri immobili. La locazione mobiliata richiede arredamento completo. Il contratto mobiliato (12 mesi) offre meno stabilità del non mobiliato (3 anni).
Per chi è adatto questo dispositivo?
LMNP è adatto a investitori che vogliono ottimizzare la fiscalità senza diventare professionali, possiedono un immobile mobiliato in città universitaria o turistica, accettano una contabilità più esigente, e vogliono restare sotto i 23.000 EUR di ricavi annui.
Esempio numerico
Caso tipo: monolocale 25 m² a Lione acquistato 130.000 EUR, affittato 600 EUR/mese. Ricavi annui: 7.200 EUR. Spese reali: 1.500 EUR. Ammortamento annuo: ~3.500 EUR. Risultato fiscale LMNP reale: 2.200 EUR imponibili. Micro-BIC: 3.600 EUR imponibili. A 30% di aliquota marginale: 420 EUR di risparmio/anno.
Come si confronta con altri dispositivi?
Rispetto al micro-foncier (vuoto, riduzione 30%), LMNP-reale è molto più potente grazie all'ammortamento. Rispetto al regime foncier reale (vuoto), LMNP vince quasi sempre per immobili recenti finanziati con credito. Rispetto alla SCI con IS, LMNP è più semplice da impostare.