Déficit foncier: funzionamento e strategia 2026
Cos'è questo dispositivo?
Il déficit foncier è un meccanismo del regime foncier reale: quando le spese e i lavori deducibili di un immobile affittato vuoto superano gli affitti percepiti, il proprietario genera una perdita. Questa si imputa sul reddito globale fino a 10.700 EUR/anno. Oltre, l'eccedente si riporta sui redditi foncier dei 10 anni successivi.
Requisiti
Condizioni: immobile affittato VUOTO. Opzione per il regime foncier reale (automatica oltre 15.000 EUR di redditi foncier). Lavori deducibili: manutenzione, riparazione, miglioramento. NON deducibili: costruzione, ricostruzione, ampliamento. Impegno di locazione 3 anni dopo l'ultima imputazione.
Vantaggi fiscali
Vantaggio principale: imputazione sul reddito globale. A 30% di aliquota: 10.700 EUR di perdita risparmiano ~3.210 EUR di imposta più 1.840 EUR di contributi sociali evitati = ~5.050 EUR di risparmio annuo. Il riporto a 10 anni ammortizza l'effetto fiscale nel tempo. Cumulabile con altri schemi.
Svantaggi e limiti
L'impegno di locazione di 3 anni vincola la strategia patrimoniale. Solo la locazione vuota è idonea. La natura dei lavori è strettamente regolata: una riqualificazione da miglioramento a costruzione da parte dell'amministrazione può far perdere il beneficio.
Per chi è adatto questo dispositivo?
Adatto a investitori in locazione vuota con grandi lavori, con alta aliquota marginale (30%, 41%, 45%), che accettano l'impegno di 3 anni e con redditi foncier già esistenti per assorbire l'eccedente.
Esempio numerico
Caso tipo: trilocale antico acquistato 200.000 EUR + 25.000 EUR di lavori, affittato vuoto 850 EUR/mese. Affitto annuo: 10.200 EUR. Spese correnti: 3.200 EUR. Lavori: 25.000 EUR (anno 1). Perdita: -18.000 EUR. Imputazione sul reddito globale: 10.700 EUR → ~3.210 EUR di risparmio a 30%. Riporto: 7.300 EUR su 10 anni. Risparmio contributi: 1.840 EUR. Totale anno 1: ~5.050 EUR.
Come si confronta con altri dispositivi?
Vs LMNP reale: déficit foncier più efficace per lavori una tantum e pesanti; LMNP per ammortizzare durevolmente. Vs Denormandie: Denormandie è riduzione diretta (12-21%), déficit è deduzione di spese. Ad aliquote alte vince spesso déficit. Vs Pinel: non confrontabile.