Abschreibung
Buchhalterischer Abzug für den Wertverlust der Immobilie und Möbel über ihre Nutzungsdauer.
Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 200.000, abgeschrieben über 30 Jahre = 6.666/Jahr Abzug.
Glossar der Immobilieninvestition
77 Begriffe einfach erklärt
Besteuerung
18CSG-CRDS
Sozialabgaben auf Mieteinnahmen mit einem Gesamtsatz von 17,2%.
Beispiel: Bei 10.000 € Nettomieteinnahmen: 1.720 € Sozialabgaben.
Grenzsteuersatz
Der Steuersatz, der auf Ihre letzte Einkommensklasse angewendet wird.
Beispiel: Bei einem Grenzsteuersatz von 30% wird jeder zusätzliche Euro Mieteinnahmen mit 30% besteuert.
Grundstücksdefizit
Wenn die abzugsfähigen Kosten die Mieteinnahmen übersteigen, kann das Defizit vom Gesamteinkommen abgezogen werden (bis zu 10.700 €/Jahr).
Beispiel: 8.000 € Miete - 20.000 € Renovierung = -12.000 € → 10.700 € vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen.
Immobilien-Wertzuwachs
Gewinn beim Verkauf einer Immobilie. Besteuert mit 19% + 17,2% Sozialabgaben, mit progressiven Freibeträgen nach Haltedauer.
Beispiel: Immobilie für 150.000 € gekauft und nach 10 Jahren für 200.000 € verkauft: teilweise Befreiung dank Freibeträgen.
LMNP
Nicht-professionelle möblierte Vermietung. Vorteilhaftes Steuerregime mit Abzug von Kosten und Abschreibungen.
Beispiel: Eine möblierte 2-Zimmer-Wohnung vermietet für 800/Monat mit 3% Abschreibung auf den Kaufpreis.
LMNP Reelles Regime
Erklärungspflichtiges Regime mit Abzug realer Kosten und Abschreibungen. Oft 10 bis 15 Jahre steuerfrei.
Beispiel: 12.000 Euro Miete, 4.000 Kosten, 8.000 Abschreibung, steuerbarer Gewinn null.
LMP
Gewerblicher Vermieter möblierter Wohnungen. Gilt ab 23.000 Euro Mieteinnahmen und 50% der Haushaltseinkünfte.
Beispiel: 30.000 Euro Mieteinnahmen und 60% des Einkommens, LMP-Status automatisch.
Micro-BIC
Vereinfachtes Regime mit 50% pauschaler Abzug auf möblierte Mieteinnahmen.
Beispiel: Bei 10.000 Mieteinnahmen werden nur 5.000 besteuert.
Micro-Foncier
Vereinfachtes Regime für unmöblierte Vermietung mit 30% Abzug auf die Miete.
Beispiel: Bei 10.000 Mieteinnahmen werden nur 7.000 besteuert.
Mieteinkünfte
Einkünfte aus unmöblierter Vermietung, progressiv besteuert plus Sozialabgaben.
Beispiel: Miete einer leeren 2-Zimmer-Wohnung mit 600 Euro pro Monat als Mieteinkünfte erklärt.
Pauschalabzug
Fester Abzug vor Besteuerung. 50% bei Micro-BIC, 30% bei Micro-Foncier.
Beispiel: 10.000 Euro Miete unter Micro-BIC, steuerbare Basis 5.000 Euro.
PFU (Flat Tax)
Pauschale Abgeltungssteuer von 30% (12,8% Einkommensteuer + 17,2% Sozialabgaben) auf Kapitaleinkünfte.
Beispiel: SCI-Dividenden: 5.000 € × 30% = 1.500 € Flat Tax.
Reales Regime
Ermöglicht den Abzug aller tatsächlichen Kosten (Arbeiten, Zinsen, Verwaltungsgebühren, Abschreibung).
Beispiel: Ideal wenn Ihre Kosten 50% Ihrer Mieteinnahmen übersteigen.
SCI
Immobilien-Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Rechtsform zum gemeinsamen Besitz einer Immobilie, mit Wahl zwischen Einkommensteuer und Körperschaftsteuer.
Beispiel: Zwei Gesellschafter zu je 50%: Jeder erklärt seinen Anteil an Einnahmen und Ausgaben.
SCI mit IR
Immobiliengesellschaft mit Besteuerung auf Gesellschafterebene. Jeder erklärt seinen Anteil als Mieteinkünfte.
Beispiel: 50/50 Familien-SCI, jeder Partner erklärt 5.000 von 10.000 Euro Nettomiete.
SCI mit IS
Immobiliengesellschaft mit Körperschaftsteuer. Erlaubt Abschreibung, aber Doppelbesteuerung beim Ausstieg.
Beispiel: Gewinne mit 15% bis 42.500 Euro besteuert, danach 25%.
Sozialabgaben
CSG, CRDS und Solidaritätsbeiträge zu 17,2% auf Kapitaleinkünfte.
Beispiel: 5.000 Euro Mieteinkünfte ergeben 860 Euro Sozialabgaben.
Finanzierung
16Bruttorendite
Verhältnis zwischen Jahresmiete und Kaufpreis. Berücksichtigt keine Kosten.
Beispiel: (800 x 12) / 150.000 = 6,4% brutto
Bürgschaft
Garantie über einen Dritten (Crédit Logement) statt Hypothek. Günstiger und teilweise erstattbar.
Beispiel: 0,8 bis 1% des Darlehens, Hälfte am Ende erstattet.
Cashflow
Differenz zwischen Mieteinnahmen und allen Ausgaben (Darlehen, Steuern, Kosten). Positiv = Sie verdienen jeden Monat Geld.
Beispiel: Miete 800 - Kredit 600 - Kosten 100 = +100 Cashflow.
Eigenkapital
Investierter Betrag ohne Kredit. Üblicherweise 10-20% des Kaufpreises + Notargebühren.
Beispiel: Für eine Immobilie zu 200.000 €: 30.000 € Eigenkapital (15%) + 15.000 € Notargebühren.
Festzins
Zinssatz, der über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Konstante Rate.
Beispiel: 200.000 Euro über 25 Jahre zu 3,5% Festzins: 1.001 Euro pro Monat.
Hebeleffekt
Bankgeld für Investitionen nutzen. Vervielfacht die Rentabilität Ihrer Anzahlung.
Beispiel: Mit 20.000 Eigenkapital kaufen Sie eine Immobilie für 200.000 = Hebel von 10.
Hypothek
Dingliches Sicherungsrecht auf die Immobilie: Bank kann sie bei Zahlungsausfall verwerten.
Beispiel: Kosten ca. 1,5% des Darlehensbetrags, beim Notar zu zahlen.
Kreditglättung
Mechanismus zur Kombination mehrerer Kredite mit konstanter Gesamtrate.
Beispiel: Nullzinskredit plus Hauptkredit auf 25 Jahre geglättet.
Kreditkapazität
Maximaler Kreditbetrag basierend auf Ihrem Einkommen, bestehenden Verbindlichkeiten und der 35%-Verschuldungsgrenze.
Beispiel: Einkommen 4.000 €/Monat ohne Kredit → Kreditkapazität ca. 200.000 € über 25 Jahre.
Kreditversicherung
Pflichtversicherung für Tod, Invalidität und Arbeitsunfähigkeit beim Immobilienkredit.
Beispiel: Durchschnittlicher Satz 0,25-0,40% des Kreditbetrags, abzugsfähig im LMNP-Realsystem.
Nettorendite
Rendite nach Abzug aller Kosten und Steuern. Spiegelt Ihren tatsächlichen Gewinn wider.
Beispiel: Eine Nettorendite von 5% auf 200.000 = 10.000/Jahr tatsächlicher Gewinn.
Ratenanpassung
Vertragliche Option zur Senkung oder Erhöhung der Rate (oft +/- 30%).
Beispiel: Rate von 1.000 Euro auf 1.300 erhöht zur schnelleren Tilgung.
ROI
Return On Investment. Misst die Rentabilität im Verhältnis zum investierten Kapital (Eigenkapital + Gebühren).
Beispiel: Jahresgewinn 5.000 / Eigenkapital 30.000 = 16,7% ROI.
TAEG (Effektivzins)
Effektiver Jahreszins. Beinhaltet Zinsen, Versicherung und Bearbeitungsgebühren. Ermöglicht den Vergleich von Kreditangeboten.
Beispiel: Nominalzins 3,5% + Versicherung 0,3% + Gebühren = Effektivzins 4,1%.
Variabler Zins
Zinssatz an einen Referenzindex (Euribor) gekoppelt. Rate oder Laufzeit kann sich ändern.
Beispiel: 3-Monats-Euribor plus 1% Marge, Rate jährlich angepasst.
Verschuldungsgrad
Anteil des Einkommens für Kreditrückzahlungen. Bankgrenze bei 35%.
Beispiel: Einkommen 3.000 €/Monat, Kredite 1.000 €/Monat → Verschuldungsgrad von 33%.
Immobilie
14Carrez-Fläche
Private Wohnfläche nach dem Carrez-Gesetz gemessen. Ausgeschlossen sind Flächen unter 1,80 m Deckenhöhe und Nebenräume.
Beispiel: Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 65 m² Carrez kann 72 m² Gesamtfläche haben (niedrige Dachschrägen ausgeschlossen).
DPE (Energieausweis)
Energieeffizienz-Diagnose. Klassifiziert die Wohnung von A (sehr effizient) bis G (Energieschleuder). Pflicht für Vermietung.
Beispiel: Ein DPE F oder G verbietet die Vermietung seit 2025 (Klimagesetz).
Energieausweis-Klasse
Note von A (sehr effizient) bis G (Energieschleuder) nach Verbrauch und Emissionen.
Beispiel: Ein Objekt der Klasse F oder G darf nicht mehr vermietet werden.
Gewerbemietvertrag
Mietvertrag für gewerbliche Räume. 9 Jahre (3-6-9), starker Mieterschutz.
Beispiel: Laden an Händler vermietet, an Gewerbemietindex gekoppelt.
Kaltmiete
Miete ohne umlegbare Kosten. Basis für Renditeberechnung.
Beispiel: Die Kaltmiete dient als Grundlage für die Renditeberechnung.
Kurzzeitvermietung
Vermietung pro Nacht oder Woche (Airbnb, Booking). Hohe Rendite, strenge lokale Regeln.
Beispiel: Studio in Bordeaux 80 Euro pro Nacht, max. 120 Tage pro Jahr bei Hauptwohnsitz.
Leerstandsquote
Zeitraum ohne Mieter. Durchschnittlich 1 Monat pro Jahr = 8% Leerstand.
Beispiel: 8% bei einer Miete von 800 = 768 durchschnittliche tatsächliche Miete.
Mietmarktanspannung
Verhältnis zwischen Wohnungsnachfrage und -angebot in einer Zone. Je höher die Anspannung, desto geringer das Leerstandsrisiko.
Beispiel: Paris, Lyon, Bordeaux = Hochspannungszonen → Leerstand nahezu null.
Mobilitätsmietvertrag
Kurzfristiger möblierter Mietvertrag (1 bis 10 Monate) für mobile Personen.
Beispiel: Student im 6-monatigen Praktikum, Mobilitätsmietvertrag ohne Kaution.
Möblierte Vermietung
Die Wohnung ist mit dem für den Alltag notwendigen Mobiliar ausgestattet. Vorteilhaftes Steuerregime (LMNP).
Beispiel: Bett, Tisch, Stühle, Haushaltsgeräte... gesetzlich definiert.
Unmöblierte Vermietung
Leer vermietete Wohnung. Anderes Steuerregime (Grundstückseinkünfte).
Beispiel: Einfacher, aber steuerlich oft weniger vorteilhaft.
Warmmiete
Gesamtbetrag, den der Mieter monatlich einschließlich Nebenkosten zahlt.
Beispiel: Kaltmiete 700 + Nebenkosten 100 = Warmmiete 800
Wohnfläche
Bodenfläche geschlossener, überdachter Räume, ohne Mauern, Schächte und unausgebaute Dachböden.
Beispiel: Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 70 m² Bodenfläche kann 65 m² Wohnfläche haben.
Wohnungseigentum
Rechtssystem eines in Einheiten aufgeteilten Gebäudes. Jeder Miteigentümer zahlt gemeinsame Nebenkosten.
Beispiel: Wohnungseigentum-Kosten: Aufzug, Hausmeister, Grünanlagen → 150-300 €/Monat.
Kosten
9CFE
Gewerbesteuer für Grundbesitz. Steuer für möblierte Vermieter bei einem Umsatz über 5.000.
Beispiel: Variiert je nach Gemeinde, oft 200-500/Jahr.
Grundsteuer
Jährliche Steuer des Eigentümers. Variiert je nach Gemeinde und Katasterwert.
Beispiel: Kann je nach Stadt 1 bis 2 Monatsmieten entsprechen.
Mietausfallversicherung
Mietausfallgarantie. Deckt unbezahlte Mieten und Mieterschäden.
Beispiel: In der Regel 2,5-3,5% der Jahresmiete.
Müllgebühr
Gebühr für Hausmüllentsorgung. Auf den Mieter umlegbar.
Beispiel: 180 Euro pro Jahr, voll auf den Mieter umgelegt.
Umlegbare Nebenkosten
Vom Vermieter gezahlte, aber auf den Mieter umlegbare Kosten (Wasser, Aufzug, Müll).
Beispiel: WEG-Kosten 200 Euro pro Monat, davon 120 Euro umlegbar.
Vermieterversicherung
Versicherung für nicht selbst nutzende Eigentümer. Schützt den Eigentümer bei Vermietung gegen Schäden.
Beispiel: Etwa 100-200/Jahr je nach Fläche.
Verwaltungsgebühren
Provision der Immobilienagentur für die Verwaltung der Vermietung (Mietersuche, Quittungen usw.).
Beispiel: In der Regel 6-8% der Miete für eine Vollverwaltung.
WEG-Kosten
Gemeinschaftskosten (Wartung, Aufzug, Hauswart, Grünflächen) auf Eigentümer verteilt.
Beispiel: Haussmann-Gebäude mit Aufzug: 250 bis 350 Euro pro Monat für eine 3-Zimmer-Wohnung.
Wohnsteuer
Lokale Steuer, für Hauptwohnsitz abgeschafft, für Zweitwohnsitz weiter erhoben.
Beispiel: Zweitwohnsitz in Annecy: 1.800 Euro pro Jahr.
Erwerb
6Aufschiebende Bedingung
Klausel, die den Kauf annulliert, wenn sie nicht erfüllt wird (Kredit, Bauamt).
Beispiel: Kreditablehnung binnen 45 Tagen, Vertrag erlischt, Anzahlung zurück.
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf zu zahlende Steuern, hauptsächlich von den Departements erhoben (5,80%).
Beispiel: Objekt für 200.000 Euro: ca. 11.600 Euro Grunderwerbsteuer.
Maklergebühren
Provision der Immobilienagentur für den Verkauf. Zu Lasten des Käufers oder Verkäufers.
Beispiel: In der Regel 3-5% des Verkaufspreises.
Notargebühren
Erwerbskosten einschließlich Steuern und Notarvergütung. Etwa 7-8% bei Bestandsimmobilien.
Beispiel: Für eine Immobilie zu 200.000: ca. 15.000 an Gebühren.
Notarvertrag
Vor dem Notar unterzeichneter Vertrag, der das Eigentum offiziell überträgt.
Beispiel: Vertrag 3 Monate nach Vorvertrag unterzeichnet, Schlüsselübergabe am selben Tag.
Vorvertrag
Vorvertrag, der beide Parteien bindet, außer im 10-tägigen Widerrufsrecht.
Beispiel: Im Mai unterzeichnet, Notarvertrag im Juli nach Kreditzusage.
Markt
7Angespanntes Gebiet
Gebiet mit deutlich höherer Nachfrage als Angebot. Mietpreisbremse und spezielle Steuern.
Beispiel: Paris, Bordeaux, Lyon: Mietpreisbremse in Kraft.
Denormandie-Programm
Steuerförderung für sanierungsbedürftige Altbauten in bestimmten Mittelstädten.
Beispiel: Steuerermäßigung bis 21% auf 12 Jahre bei 25% Sanierungsanteil.
DVF (Immobilientransaktionsdaten)
Öffentliche Datenbank aller Immobilientransaktionen in Frankreich.
Beispiel: Überprüfen Sie die tatsächlichen Verkaufspreise in Ihrer Nachbarschaft der letzten 5 Jahre.
ICC (Baukostenindex)
Baukostenindex, der die Entwicklung der Neubaukosten widerspiegelt. Wird für einige Gewerbemietverträge verwendet.
Beispiel: ICC Q2 2025 = 2.227 → dient als Grundlage für die Überprüfung von Gewerbemieten.
IRL (Mietreferenzindex)
Mietreferenzindex, vierteljährlich vom INSEE veröffentlicht. Begrenzt die jährliche Mieterhöhung.
Beispiel: IRL Q3 2025 = 145,47 → maximale Mieterhöhung: +3,2% gegenüber Vorjahr.
Klimagesetz
Gesetz von 2021, das die Vermietung von Energieschleudern verbietet (G 2025, F 2028, E 2034).
Beispiel: G-Klasse-Objekt: nach 2025 nicht mehr vermietbar.
Preis pro m²
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis in einer Zone. Schlüsselindikator zur Bewertung einer Immobilie im lokalen Markt.
Beispiel: Paris 16.: ~11.000 €/m² vs. Mulhouse: ~1.200 €/m² - vergleichbare Bruttorendite möglich.
Strategie
7Aufspaltung
Trennung von bloßem Eigentum und Nießbrauch. Starkes Steuer- und Nachlassinstrument.
Beispiel: Eltern übertragen das bloße Eigentum an Kinder, behalten den Nießbrauch.
Bloßes Eigentum
Recht, eine Immobilie zu besitzen, ohne sie zu nutzen oder Erträge zu erhalten.
Beispiel: Kauf des bloßen Eigentums mit 30% Abschlag zum Marktpreis.
Holding
Muttergesellschaft mit Beteiligungen an anderen Gesellschaften. Steuer- und Nachfolgeoptimierung.
Beispiel: IS-Holding mit 3 Immobiliengesellschaften, Dividenden mit 5% besteuert.
Immobilienhändler
Gewerbliche Tätigkeit des An- und Verkaufs von Immobilien, MwSt- und körperschaftspflichtig.
Beispiel: Kauf zu 150.000 Euro, 30.000 Renovierung, Verkauf zu 220.000 im selben Jahr.
Leibrentenkauf
Verkauf gegen Einmalbetrag und Rente bis zum Tod des Verkäufers.
Beispiel: 50.000 Euro Einmalzahlung und 800 Euro Monatsrente, Wohnung nach Tod frei.
Selbstfinanzierung
Wenn die Mieten 100% der Kosten, Kreditraten und Steuern decken. Cash-flow ≥ 0 €.
Beispiel: Miete 900 € - Kredit 650 € - Kosten 150 € - Steuern 50 € = +50 € → selbstfinanziert.
Vermögensaufbau-Strategie
Investitionsansatz mit Fokus auf langfristigen Vermögensaufbau statt sofortigem Cash-flow.
Beispiel: Kauf in Paris mit 3% Rendite, aber erwarteter Wertzuwachs von 20% in 10 Jahren.