Loi Malraux : restauration et reduction d'impot
Was ist dieses Schema?
Das Malraux-Gesetz ist ein patrimoniales Steuerschema für die Restaurierung von Immobilien in Schutzgebieten oder bemerkenswerten Heritage-Standorten (SPR). Es bietet eine direkte Steuerermäßigung von 22 % oder 30 % der abgeschlossenen Restaurierungsarbeiten, gedeckelt auf 400.000 EUR über 4 aufeinanderfolgende Jahre (100.000 EUR/Jahr max.).
Voraussetzungen
Immobilie in einem von einem PSMV (30 %-Satz) oder PVAP (22 %-Satz) abgedeckten Heritage-Standort. VOLLSTÄNDIGE Restaurierungsarbeiten (nicht nur teilweise Verbesserung). Vorgängige Validierung durch ABF und Bauleitplanung. Unmöblierte Vermietungsverpflichtung 9 Jahre als Hauptwohnsitz. Arbeiten innerhalb von 4 Jahren auszuführen.
Steuervorteile
Der Vorteil ist sehr bedeutend: Bei 30 % erzeugen 400.000 EUR Arbeiten 120.000 EUR Steuerermäßigung, gestreckt über das Jahr der Zahlung (ohne 10.000 EUR/Jahr-Obergrenze der Steuernischen). Malraux umgeht die globale Steuernischen-Obergrenze, was es zu einem der seltenen Schemen für Hochbesteuerte macht.
Nachteile und Grenzen
Eintrittsticket hoch: Immobilien typischerweise 500.000 EUR bis 1,5 Mio. EUR mit substanziellen Arbeiten. Mietrendite generell niedrig (3-4 %). Arbeiten streng durch ABF kontrolliert, was Kosten und Dauer erhöht. Wiederverkauf bleibt möglich aber verliert patrimoniale Wirkung bei Verkauf vor Ende der 9-Jahres-Verpflichtung.
Für wen eignet sich dieses Schema?
Malraux ist bestimmt für: hohe Besteuerung (41 % oder 45 % Marginalsteuersatz, IFI-Exposition), bedeutende Investitionskapazität (500.000 EUR und darüber), langfristige patrimoniale Vision, Affinität zu altem Baukulturerbe, kein Bedarf an sofortigem Cashflow.
Konkretes Beispiel
Typischer Fall: Wohnung in historischem Gebäude in Bordeaux, Kaufpreis 600.000 EUR, Malraux-Arbeiten 300.000 EUR über 3 Jahre (PSMV, 30 % Satz). Steuerermäßigung: 300.000 × 30 % = 90.000 EUR, also 30.000 EUR/Jahr für 3 Jahre. Bei 45 % Marginalsatz spart der Investor 30.000 EUR realer Steuer/Jahr.
Wie schneidet es im Vergleich zu anderen Schemen ab?
Malraux vs Monuments Historiques: MH erlaubt vollständigen Kostenabzug ohne Obergrenze, erfordert aber Klassifizierung. Malraux zugänglicher (Schutzgebiete) aber auf 400.000 EUR Arbeiten gedeckelt. Malraux vs Denormandie: Denormandie auf 300.000 EUR Gesamt-Selbstkostenpreis gedeckelt; Malraux auf 400.000 EUR Arbeiten allein. Malraux stärker für High-End-Operationen.