LMNP : tout savoir sur le statut Loueur Meuble Non Professionnel
Was ist dieses Schema?
Der LMNP-Status (Nicht-professioneller möblierter Vermieter) gilt für jede Person, die eine möblierte Immobilie vermietet und die Einkünfte als BIC (gewerbliche Gewinne) anstatt als Mieteinkünfte deklariert. Er ist automatisch ab der ersten Mieteinnahme zugänglich, mit nur der Aktivitätsmeldung (Formular P0i) innerhalb von 15 Tagen nach Mietbeginn. Zwei Steuerregime: micro-BIC (50 % Pauschalabzug) oder Realregime (Abzug aller realen Kosten plus Abschreibung).
Voraussetzungen
Um im LMNP-Status zu bleiben, dürfen jährliche Mieteinnahmen aus möblierter Vermietung WEDER 23.000 EUR ÜBERSCHREITEN, NOCH mehr als 50 % der Haushaltseinkommen ausmachen. Bei Überschreitung beider Bedingungen wechselt der Status automatisch zu LMP. Die Immobilie muss möbliert vermietet werden (Dekret vom 31. Juli 2015).
Steuervorteile
Hauptvorteil im Realregime ist die buchhalterische Abschreibung: Jährlich wird ein Anteil des Immobilien- und Möbelwerts abgeschrieben (~2-3 % auf das Gebäude, 10-20 % auf Möbel). Zusammen mit den abzugsfähigen Kosten neutralisiert dies oft die Mietbesteuerung für 10-15 Jahre. Der micro-BIC ist einfacher: Versteuerung nur auf 50 % der Mieten.
Nachteile und Grenzen
Das Realregime erfordert strenge Buchhaltung (300-600 EUR/Jahr beim Steuerberater). Die Abschreibung ist nicht auf andere Immobilien übertragbar. Möblierte Vermietung verlangt Komplettausstattung. Der möblierte Mietvertrag (12 Monate) bietet weniger Stabilität als ein unmöblierter (3 Jahre).
Für wen eignet sich dieses Schema?
LMNP eignet sich für Investoren, die: Steuern optimieren wollen ohne professionell zu werden, eine möblierte Wohnung in einer Studenten- oder Touristenstadt besitzen, anspruchsvollere Buchhaltung akzeptieren, unter 23.000 EUR Jahresumsatz bleiben wollen.
Konkretes Beispiel
Typischer Fall: 25 m² Studio in Lyon, 130.000 EUR, vermietet 600 EUR/Monat. Jahresmieten: 7.200 EUR. Reale Kosten: 1.500 EUR. Jährliche Abschreibung: ~3.500 EUR. LMNP-Reales Steuerergebnis: 2.200 EUR steuerpflichtig. Micro-BIC: 3.600 EUR. Bei 30 % Steuersatz: 420 EUR Ersparnis/Jahr.
Wie schneidet es im Vergleich zu anderen Schemen ab?
Verglichen mit micro-foncier (unmöbliert, 30 % Pauschalabzug) ist LMNP im Realregime deutlich stärker dank Abschreibung. Verglichen mit dem realen Mietregime (unmöbliert) gewinnt LMNP fast immer bei kreditfinanzierten neueren Immobilien. Verglichen mit SCI unter IS ist LMNP einfacher einzurichten.