Denormandie : conditions, avantages et limites en 2026
Was ist dieses Schema?
Das Denormandie-Schema ist eine Steuerermäßigung für die Renovierung alter Wohnungen in degradierten Stadtzentren. Es setzt den Pinel-Geist auf renovierten Altbestand fort. Ermäßigungssatz hängt von der Verpflichtungsdauer ab: 12 % über 6 Jahre, 18 % über 9 Jahre, 21 % über 12 Jahre. Selbstkostenpreis-Obergrenze 300.000 EUR und 5.500 EUR/m².
Voraussetzungen
Kumulative Bedingungen: Immobilie in ACV/ORT-Gemeinde. Arbeiten >= 25 % des Gesamtselbstkostenpreises. Mindestens eine Energieverbesserung von 30 % (20 % für Mehrfamilienhäuser) oder Schaffung/Erweiterung von Wohnfläche. Unmöblierte Vermietungsverpflichtung 6, 9 oder 12 Jahre. Einhaltung der Mietobergrenzen und Mieter-Einkommensgrenzen.
Steuervorteile
Hauptvorteil ist die direkte Steuerermäßigung. Bei 21 % über 12 Jahre für maximal 300.000 EUR: bis zu 63.000 EUR Steuerersparnis über die Verpflichtung gestreckt. Kombinierbar mit déficit foncier auf den 25 % übersteigenden Teil der Arbeiten (unter strengen Bedingungen). Revitalisiert alte Stadtzentren.
Nachteile und Grenzen
Geographisch begrenzt (ACV/ORT). Mietobergrenzen oft unter Marktniveau. Lange Verpflichtung (6-12 Jahre) mit Sanktion bei vorzeitigem Verkauf. Verpflichtende 25 %-Arbeiten schwer zu kalibrieren für Wohnungen in gutem Zustand. Steuerermäßigung durch globale 10.000 EUR/Jahr-Obergrenze begrenzt.
Für wen eignet sich dieses Schema?
Geeignet für Investoren mit Budget 100.000-300.000 EUR, bereit alte Wohnung in ACV/ORT-Gemeinde zu renovieren, mittlerem bis hohem Marginalsteuersatz (ab 30 %), langem Horizont (6-12 Jahre), Suche nach direkter Ermäßigung statt Kostenoptimierung.
Konkretes Beispiel
Typischer Fall: Alte Wohnung 120.000 EUR + 50.000 EUR Gebühren/Arbeiten (45.000 EUR berechtigte Arbeiten, 25 % erreicht). Selbstkostenpreis 170.000 EUR. Verpflichtung 9 Jahre: 18 % Ermäßigung = 30.600 EUR über 9 Jahre (3.400 EUR/Jahr). Bei 30 % Marginalsatz deckt die jährliche Steuerersparnis fast die Versteuerung der Mieten.
Wie schneidet es im Vergleich zu anderen Schemen ab?
Denormandie vs Pinel: Denormandie ersetzt Pinel auf renoviertem Altbestand. Gleiche Sätze und Obergrenzen. Denormandie vs déficit foncier: déficit zieht sofort ab, Denormandie senkt Steuer über 6-12 Jahre. Bei hohem Marginalsatz oft déficit; bei mittlerem Marginalsatz oft Denormandie. Denormandie vs LMNP: Denormandie erfordert unmöbliert, daher inkompatibel mit LMNP.