Deficit foncier : fonctionnement et strategie 2026
Was ist dieses Schema?
Der déficit foncier ist ein Mechanismus des realen foncier-Steuerregimes: Wenn abzugsfähige Kosten und Arbeiten einer unmöbliert vermieteten Immobilie die erhaltenen Mieten übersteigen, entsteht ein Mietverlust. Dieser wird auf das Gesamteinkommen bis 10.700 EUR/Jahr angerechnet. Überschüsse sind auf 10 Jahre auf foncier-Einkommen übertragbar.
Voraussetzungen
Bedingungen: UNMÖBLIERTE Vermietung. Option für reales foncier-Regime (automatisch über 15.000 EUR foncier-Einkommen). Abzugsfähige Arbeiten: Instandhaltung, Reparatur, Verbesserung. NICHT abzugsfähig: Bau, Wiederaufbau, Erweiterung. Mietverpflichtung 3 Jahre nach letzter Anrechnung.
Steuervorteile
Hauptvorteil: Anrechnung auf Gesamteinkommen. Bei 30 % Marginalsatz: 10.700 EUR Verlust ergeben ~3.210 EUR Einkommensteuerersparnis plus 1.840 EUR Sozialabgaben-Vermeidung = ~5.050 EUR Ersparnis pro Jahr. Der 10-Jahres-Überschussübertrag amortisiert den Steuereffekt über die Zeit. Kombinierbar mit anderen Schemen.
Nachteile und Grenzen
Die 3-Jahres-Mietverpflichtung beschränkt die Patrimonialstrategie. Nur unmöblierte Vermietung berechtigt. Die Natur der Arbeiten ist streng geregelt: Eine Umqualifizierung von Verbesserung zu Bau durch die Verwaltung kann den Vorteil rückgängig machen.
Für wen eignet sich dieses Schema?
Geeignet für Investoren in unmöblierter Vermietung mit großen Arbeiten, hohem Marginalsteuersatz (30 %, 41 %, 45 %), akzeptierter 3-Jahres-Verpflichtung und bestehenden foncier-Einkünften zur Aufnahme des Überschusses.
Konkretes Beispiel
Typischer Fall: Alte T3 für 200.000 EUR + 25.000 EUR Arbeiten, vermietet unmöbliert 850 EUR/Monat. Jahresmiete: 10.200 EUR. Laufende Kosten: 3.200 EUR. Arbeiten: 25.000 EUR (Jahr 1). Verlust: -18.000 EUR. Anrechnung auf Gesamteinkommen: 10.700 EUR → ~3.210 EUR Steuerersparnis. Übertrag: 7.300 EUR auf 10 Jahre. Sozialabgaben-Ersparnis: 1.840 EUR. Total Jahr 1: ~5.050 EUR.
Wie schneidet es im Vergleich zu anderen Schemen ab?
Vs LMNP im Real: déficit foncier ist effizienter für einmalige große Arbeiten; LMNP für dauerhafte Abschreibung. Vs Denormandie: Denormandie ist eine Steuerermäßigung (12-21 %), déficit ist ein Kostenabzug. Bei hohem Marginalsatz oft déficit gewinnender. Vs Pinel: nicht vergleichbar.