Malraux-wet: restauratie en belastingvermindering
Wat is deze regeling?
De Malraux-wet is een patrimoniaal fiscaal regime voor de restauratie van vastgoed in beschermde sectoren of opmerkelijke erfgoedsites (SPR). Biedt een directe belastingvermindering van 22% of 30% van het bedrag van afgeronde restauratiewerken (afhankelijk van zone), geplafonneerd op 400.000 EUR werken over 4 opeenvolgende jaren.
Voorwaarden
Pand gelegen in opmerkelijke erfgoedsite (SPR) gedekt door PSMV (30%-tarief) of PVAP (22%-tarief). VOLLEDIGE restauratiewerken (niet enkel gedeeltelijke verbetering). Voorafgaande validatie door ABF en stedenbouwkundige vergunning. Ongemeubileerde verhuurverplichting 9 jaar als hoofdverblijf. Werken binnen 4 jaar uit te voeren.
Fiscale voordelen
Het voordeel is zeer aanzienlijk: bij 30% genereren 400.000 EUR werken 120.000 EUR belastingvermindering, gespreid over het betalingsjaar van werken (zonder het 10.000 EUR/jaar fiscale niches-plafond). Malraux ontsnapt aan het globale niches-plafond, wat het tot een van de zeldzame regelingen maakt voor hoogbelaste huishoudens.
Nadelen en beperkingen
Toegangsprijs hoog: panden typisch 500.000 EUR tot 1,5 M EUR met substantiële werken. Huurrendement doorgaans laag (3-4%). Werken strikt omkaderd door ABF, wat kosten en duur verhoogt. Herverkoop blijft mogelijk maar verliest patrimoniumeffect bij verkoop voor einde 9-jarige verbintenis.
Voor wie is deze regeling geschikt?
Malraux is bestemd voor: hoge belasting (41% of 45% marginaal tarief, IFI-blootstelling), aanzienlijke investeringscapaciteit (500.000 EUR en meer), patrimoniale langetermijnvisie, affiniteit voor oud gebouwd erfgoed, geen behoefte aan onmiddellijke cashflow.
Becijferd voorbeeld
Typisch geval: appartement in historisch gebouw in Bordeaux, aankoopprijs 600.000 EUR, Malraux-werken 300.000 EUR over 3 jaar (PSMV, 30%-tarief). Belastingvermindering: 300.000 × 30% = 90.000 EUR, oftewel 30.000 EUR/jaar voor 3 jaar. Bij 45% marginaal tarief bespaart de investeerder 30.000 EUR werkelijke belasting/jaar.
Hoe verhoudt het zich tot andere regelingen?
Malraux vs Monuments Historiques: MH staat integrale kostenaftrek toe zonder plafond, maar vereist MH-classificatie. Malraux toegankelijker (beschermde sectoren) maar geplafonneerd op 400.000 EUR werken. Malraux vs Denormandie: Denormandie geplafonneerd op 300.000 EUR TOTALE kostprijs; Malraux op 400.000 EUR werken alleen. Malraux krachtiger voor zeer high-end operaties.