Déficit foncier: werking en strategie 2026
Wat is deze regeling?
Déficit foncier is een mechanisme van het reële foncier-regime: wanneer aftrekbare kosten en werken van een ongemeubileerd verhuurd pand de ontvangen huren overschrijden, ontstaat een huurverlies. Dit wordt verrekend met het globale inkomen tot 10.700 EUR/jaar. Overschotten zijn 10 jaar overdraagbaar op foncier-inkomsten.
Voorwaarden
Voorwaarden: ONGEMEUBILEERDE verhuur. Optie voor reëel foncier-regime (automatisch boven 15.000 EUR foncier-inkomsten). Aftrekbare werken: onderhoud, reparatie, verbetering. NIET aftrekbaar: nieuwbouw, herbouw, uitbreiding. Verhuurverplichting 3 jaar na laatste verrekening.
Fiscale voordelen
Belangrijkste voordeel: verrekening met globaal inkomen. Bij 30% marginaal tarief: 10.700 EUR verlies geeft ~3.210 EUR belastingbesparing plus 1.840 EUR vermeden sociale bijdragen = ~5.050 EUR besparing per jaar. De 10-jarige overdracht amortiseert het belastingeffect over tijd. Combineerbaar met andere regelingen.
Nadelen en beperkingen
De 3-jarige verhuurverplichting beperkt de patrimoniumstrategie. Alleen ongemeubileerde verhuur komt in aanmerking. De aard van werken is strikt gereglementeerd: een herclassificatie van verbetering naar nieuwbouw door de administratie kan het voordeel ongedaan maken.
Voor wie is deze regeling geschikt?
Geschikt voor investeerders in ongemeubileerde verhuur met grote werken, hoog marginaal tarief (30%, 41%, 45%), aanvaarde 3-jarige verplichting en bestaande foncier-inkomsten om het overschot op te nemen.
Becijferd voorbeeld
Typisch geval: oud T3 voor 200.000 EUR + 25.000 EUR werken, ongemeubileerd verhuurd 850 EUR/maand. Jaarhuur: 10.200 EUR. Lopende kosten: 3.200 EUR. Werken: 25.000 EUR (jaar 1). Verlies: -18.000 EUR. Verrekening met globaal inkomen: 10.700 EUR → ~3.210 EUR belastingbesparing. Overdracht: 7.300 EUR op 10 jaar. Sociale bijdragen vermijding: 1.840 EUR. Totaal jaar 1: ~5.050 EUR.
Hoe verhoudt het zich tot andere regelingen?
Vs LMNP-reëel: déficit foncier is efficiënter voor eenmalige grote werken; LMNP voor duurzame afschrijving. Vs Denormandie: Denormandie is een belastingvermindering (12-21%), déficit is een kostenaftrek. Bij hoog marginaal tarief vaak déficit voordeliger. Vs Pinel: niet vergelijkbaar.