Wat is een SCI en waarom er een oprichten
De Societe Civile Immobiliere (SCI) is een juridische structuur waarmee meerdere personen (de vennoten) gezamenlijk vastgoed kunnen bezitten en beheren. Elke vennoot bezit aandelen in verhouding tot zijn inbreng, en beslissingen worden collectief genomen volgens de statuten.
Een SCI wordt opgericht om als koppel, in familieverband of met vrienden te investeren, om de vermogensoverdracht te vergemakkelijken (door geleidelijk aandelen te schenken), of om het vastgoedvermogen te scheiden van het persoonlijke vermogen. Het is ook een manier om een investering te structureren wanneer u samen wilt kopen zonder in onverdeeldheid te stappen.
Een SCI (Societe Civile Immobiliere) is een juridische structuur waarmee meerdere vennoten vastgoed kunnen bezitten en beheren. Het vergemakkelijkt de overdracht en biedt specifieke fiscale opties.
SCI onder inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting: twee fiscale opties
Standaard is de SCI onderworpen aan de inkomstenbelasting (IR): de inkomsten worden rechtstreeks belast bij elke vennoot, naar rato van zijn aandelen, in zijn eigen belastingschijf. Het is fiscaal transparant, alsof elke vennoot het pand rechtstreeks bezit.
De SCI kan ook kiezen voor de vennootschapsbelasting (IS). In dat geval wordt de vennootschap zelf belast op haar winst (15% tot 42.500 euro, daarna 25%). Het belangrijkste voordeel: de SCI onder IS kan het pand afschrijven, net als bij LMNP. Het nadeel: de meerwaarde bij verkoop wordt berekend op de afgeschreven waarde, wat de fiscale last bij verkoop verhoogt.
| Criterium | SCI (Inkomstenbelasting) | SCI (Vennootschapsbelasting) |
|---|---|---|
| Belasting | IB van de vennoten | Vennootschapsbelasting |
| Afschrijving | Nee | Ja |
| Meerwaarde | Particulierenregime | Professioneel regime |
| Overdracht | Aandelen | Aandelen |
De concrete voordelen van een SCI
De SCI vergemakkelijkt het beheer met meerdere personen: de statuten definiëren de beheersregels, de bevoegdheden van de bestuurder en de verdeling van de winst. Het vermijdt de problemen van onverdeeldheid waar elke beslissing unanimiteit vereist.
Voor de overdracht maakt de SCI het mogelijk om geleidelijk aandelen aan kinderen te schenken, waarbij gebruik wordt gemaakt van fiscale vrijstellingen (100.000 euro per ouder per kind, elke 15 jaar). De waarde van de aandelen kan ook met 10 tot 15% worden verminderd ten opzichte van de waarde van het pand, wat de schenkingsrechten verlaagt.
Op Buy&Rent kunt u een analyse in SCI simuleren met de verdeling van aandelen tussen vennoten en automatisch de resultaten van IR versus IS vergelijken.
Voordelen van de SCI
De nadelen om te kennen
Een SCI brengt bedrijfskosten met zich mee: oprichtingskosten (1.500 tot 3.000 euro), verplichte boekhouding (vooral onder IS), jaarlijkse algemene vergadering. De administratieve formaliteiten zijn zwaarder dan bij directe eigendom.
Bij een SCI onder IS vermindert de afschrijving de jaarlijkse belasting, maar creëert het een aanzienlijke latente meerwaarde bij verkoop. U moet op lange termijn denken en geen verkoop op korte termijn plannen.
Banken zijn soms veeleisender bij de financiering van een SCI: hogere eigen inbreng vereist, persoonlijke garanties van de vennoten, soms iets hogere rentetarieven.
Een SCI brengt oprichtingskosten met zich mee (1.000-2.500 EUR), verplichte boekhouding bij VPB, jaarlijkse administratieve formaliteiten, en de meerwaarde bij VPB SCI wordt berekend op basis van de netto boekwaarde (minder gunstig bij doorverkoop).
Voor wie is een SCI geschikt
Een SCI is relevant als u met meerdere personen investeert (koppel, familie, zakenpartners), als u een doelstelling van vermogensoverdracht hebt, of als u op lange termijn een gestructureerd vastgoedvermogen wilt opbouwen. Voor een eerste solo-investering is directe eigendom in LMNP vaak eenvoudiger en fiscaal efficienter.
Voordat u begint, simuleer beide opties op Buy&Rent om de cashflow, fiscaliteit en het nettorendement in elke configuratie te vergelijken.